Näpunäiteid kiire ja kasumlik müük
Paberitööd
Tulude ja kulude aruanne: soovite enne oma rendikoha müüki panemist veenduda, et teil on kogu teie finantsteave.
Tulude ja kulude aruande koostamine annab teile ja võimalikele ostjatele parema pildi oma vara väärtusest.
Tulu: See tulude ja kulude aruanne sisaldab seda, mida soovite kinni pidada igakuiselt ja igal aastal. See võib hõlmata üürniku igakuiseid rendimakseid, samuti parkimiskohtadest lisavarustust, pesumasina ja kuivatite kasutamist või makseid, kui teil on õnnelik, et teil on oma plaat või mobiiltelefoni torn.
Kulud: tulude ja kulude aruanne peab sisaldama ka raha, mida te aasta jooksul kulutate. See võib hõlmata järgmist:
- Omandimaksud
- Kindlustusmaksed
- Vesi ja kanalisatsiooni kulud: Kui olete vastutav kommunaalteenuste eest.
- Elektrikulud: kui olete vastutav kommunaalteenuste eest.
- Gaasi eest tasu: kui olete vastutav kommunaalteenuste eest.
- Õlitasud: kui olete vastutav kommunaalteenuste eest.
- Hooldus : Enamik investoreid ja / või Vahendamine hinnanguliselt protsent hooldus. Traditsiooniliselt on see summa viie protsendi brutosissetulekust . Hoolduskulud varieeruvad sõltuvalt vara suurusest, vara vanusest ja välisruumi arvust. See võib hõlmata selliseid asju nagu haljastuskulud, vananenud või tõrgeteta kinnitusvahendite, ukselukkude, akende, krakitud plaatide, sanitaartehniliste lekete, katuse lekkimise või rätikute reelingute parandamise või asendamise kulud.
- Vabakutselised kulud: Enamik investoreid kajastavad vabade tegurite hulka. Sõltuvalt kinnisvara tüübist võib eeldada, et see arv on 5-10% brutotäitajast. Vabakutseliste kulude hulka võivad kuuluda vara turustamise kulud , näiteks rentimise reklaamide paigutamine ja vara hoidmise kulud , näiteks maksud ja kindlustus.
Koguge dokumente, mis on seotud tulude, kulude ja kinnisvara haldamisega
Kirjed tulude ja kulude aruandest: enne kui müüte oma rendiparteid, tahad leida tulude ja kulude aruandes sisalduvate üksuste paberkoopiad. Sa tahad koguda neid avaldusi eelmisest aastast. See võib hõlmata kõiki kommunaalkulusid, kindlustusavaldusi, kinnisvaramaksu, hüpoteegi makseid, rendi makseid, hoolduskulusid ja nii edasi.
Peaksite skannima kõik need kviitungid arvutisse, nii et teil on ka nende digitaalne koopia. See lihtsustab objekti saatmist potentsiaalsele ostjale, advokaadile või kinnisvaramaaklerile, kui seda taotletakse, kuna teil on see juba elektroonilisel kujul olemas.
Kõigi kohaldatavate rentide koopiad : Te soovite koguda olemasolevate üürnike kõigi rendilepingute koopiaid. Seda kasutatakse jooksva rendimakse ja rendi pikkuse kontrollimiseks.
Kinnisvara hiljutiste parenduste nimekiri : peaksite koostama nimekirja kõikidest kinnisvarainvesteeringutest tehtud muudatustest viimastel aastatel. Näiteks kas panite uuele katusele, vahetanud ahju või renoveerite kööki? Samuti soovite lisada ligikaudse töötundi ja tõenäoliselt paranduse ligikaudse väärtuse.
Paranduste loendis soovite lisada kirjeldavaid omadussõnu. Näiteks selle asemel, et öelda, et renoveeritud köök, võib olla üllatav öelda, renoveeritud köök, sh hallid loksutiga kapid, polaarvalge graniit ja kaetud metroo backsplash.
Lisaks peaksite leidma ka tõendeid tehtud töö kohta. See võib olla arvete, töölepingute või muude laekumiste koopiad.
Sageli kasutab kinnisvaramaakler seda paranduste loendit oma vara noteerimisandmete kogumisel. Seetõttu peaks see nimekiri olema nii põhjalik kui võimalik.
Kõigi lubade koopiad: esimene asi, mida soovite teha, on tagada, et teie kinnisvaral ei oleks avatud lube. Sõltuvalt teie linnast saate seda taotlust teha kas isiklikult, telefoni teel või võrgus. Seda nimetatakse avalikule avalikele päringutele.
Kui kinnisvaral on olemas mõni vaba luba, peate enne müüki tõenäoliselt need sulgema. Te peate kindlaks tegema, millist tööd tuleb lõpetada, palgata litsentsitud töövõtjat töö lõpetamiseks, seejärel laskma linna inspektor välja ja kontrollida, kas töö on tehtud koodi tegemiseks, et nad saaksid luba sulgeda.
Saate koguda või saada koopiaid kõigist lubadest mis tahes tööde jaoks, mis oli kunagi omandiõigusega lõppenud. Teie linn peaks suutma anda teile koopiad kõigist vara kohta registreeritud lubadest.
Kasumi potentsiaali kindlaksmääramine
Sa peaksid hindama oma rahalisi vahendeid, et saada pilt sellest, kui palju raha võite teha, kui müüte oma vara.
1. Kui palju olete oma hüpoteeklaenu võlgu? Kas teil on ettemaksu trahve?
2. Tean sulgemiskulusid, mida te oma vara müümise ajal vastutate. See võib hõlmata kinnisvara üleviimise maksu müügil, kinnisvarakomisjoni müüki, registreerimistasusid ja advokaaditasusid.
3. Teadke, mis on teie maksubaas selle vara jaoks, et saaksite teada, kui palju maksude ees võlgneb. Teie maksubaasi kindlakstegemiseks rääkige oma raamatupidajaga.
Üldiselt on teie aluseks kõik kulud, mis on läinud kinnisvarasse, mis ei olnud konkreetsel aastal kantud, näiteks ostuhind, sulgemiskulud ja parandused, millest on maha arvatud summa, mille olete aastate jooksul amortiseerinud .
4. Teadke, mis on teie vara karm turuväärtus. Sa peaksid leidma kaks või kolm võrreldavat omadust, mis on viimase aasta jooksul teie piirkonnas müüdud. Neid numbreid saate kasutada, et saada põhjalik ülevaade hinnavahemikust, milles peaks teie kinnisvara müüma.
5. Võtke oma vara karm turuväärtus, millest on maha arvatud summa, mille olete oma hüpoteegiga lahkunud, miinus kinnisvara müügi lõpetamise kulud, et määrata kindlaks, kui palju raha te müügi ajal kõnnite.
6. Seejärel peate määrama, kui palju raha peate kapitali kasvutulu maksmiseks. Selleks võtate oma vara müügihinna, millest arvatakse maha maksustamisbaas. See summa määrab kindlaks, mida võlgnevad kapitali kasvutulu maksed. Veenduge, et räägite oma raamatupidajaga, sest seal võib esineda stsenaariume, kus müüte väga vähe raha, kuid võlgnevad oluliselt suuremad kapitali kasvutulu maksud, mis tulenevad kinnisvara omandiõiguse ajal võetud amortisatsioonist.
Hooldus
Edasine hooldus: enne müüki soovite oma vara välja nägema nii hästi kui võimalik. See on aeg kõrvaldada hooldusküsimused . See võib hõlmata tavaliste alade värvimist, haljastusvõimaluste parandamist või piirdeaurutamist, töökorras tualettide kinnitamist või väiksemaid tilkumisi kraanides.
Kapitali täiustamine : peate ka kindlaks tegema, kas kapitali parandamine enne müüki on seda väärt. Kas parandamine annab suurema tulu kui see maksab? Näiteks, kas teil on võimalik turule maksta vähem kui turukursi jaoks uus katusekivi?
Kas on mõttekas investeerida rohkem raha varasse? Kui te selliseid parandusi ei tee, kas see vähendab müügi võimalust? Kas halb katus, mädanenud tekik või seinte augud takistavad keegi vara ostmist?
Üldised näpunäited
Teatage üürnikele: kui teie renditav vara on tegelikult turul, peavad potentsiaalsed ostjad sisenema vara vaatamise ajal vähemalt ühe rendiüksuse juurde. Seetõttu peate määrama, kuidas ja millal teate üürnikele, et müüte kinnisvara. Sõltuvalt teie vara suurusest ei pruugi te kõik üürnikele teatada oma kavatsusest kinnisvara müüa. Teil tuleb teatada vaid üürnikele, kelle korterid soovite potentsiaalsetele ostjatele näidata.
Vahel üürnikud on kardavad, kui nad kuulevad, et kinnisvara läheb müügiks. Nad muretsevad, et neid müüakse, kui neid müüakse. Nad ka muretsevad, kuidas uus majaomanik haldab vara. Mõned üürnikud kasutavad seda ka võimalusena maaomanikule mõistlike ja ebamõistlike probleemide lahendamiseks, nii et ole ettevaatlik, kui üürnikud saavad suhelda potentsiaalsete ostjatega.
Täida kõik vabad töökohad: enne müüki on teil ideaaljuhul 100% vara. Kui teil on vaba ametikoht, ärge lõigake nurki, et proovida ja täitke kiire töökoht. Veenduge, et järgite oma täielikku sõelumisprotsessi .
Kui teie vara ei müü kiirelt, siis jääb kinni ükskõik milline üürnik, kellele asute vara. Te ei soovi asetada vara ka probleemsetele üürnikele, kes võivad vara kahjustada ajal, mil see peab kõige paremini välja nägema. Parem on vabanenud üksus kui üks, kes on halb üürnik.
Intervjuu Vahendamine : teil on vaja leida kinnisvaramaakler, et oma üürikinnisvara koos oma. Kui teil on juba kinnisvaramaakler, olete varem töötanud ja tunnete ennast mugavalt, siis olete kõik valmis.
Vastasel korral peate intervjueerima mitu kinnisvaramaaklerit. On oluline otsida Vahendamine, kes on spetsialiseerunud kinnisvara tüübi ja ala, kus te müüte. Ühepereelamud või konsoolid ei pruugi vajada seda spetsialiseerunud isikut, vaid mitmepereelamust, jaemüüki, mitmeotstarbelist vara või muid unikaalseid investeeringuid, mida soovite otsida kedagi, kellel on müügi eesmärgil müüdav kinnisvara tüüp. Mõelge sellele samamoodi, et advokaadid on spetsialiseerunud sellistes valdkondades nagu abielulahutus, maksualane kaebus või ettevõtteõigus.
Millal panna see turule? Kinnisvarainvesteeringud ei järgi kinnisvaraomanikele müüdavate elamute puhul kehtivaid reegleid. Tavaline eluasemeturg on kevadel kõige tugevam, kuna pered üritavad oma uutesse kodudesse jõuda enne uut kooliaastat.
Üldiselt võite paigutada kinnisvarainvesteering müügiks igal ajal aastas. Võimalik, et puhkusereis või suvel on puhkus väiksem.