Numbrite mõistmine
Kui kinnisvara eesmärk on saada rendilt või rentides tulu, kasutatakse kõige sagedamini hindamise või hindamise tulu meetodit. Varade netotulu kasutatakse koos teatud teguritega, et arvutada selle väärtus praegusel turul, kui seda müüakse.
Kinnisvarainvestorid ei huvita ainult operatsioonide käigus saadud netotuludest.
Nad otsivad peaaegu alati finantseerimist ja laenuandjad kontrollivad hoolikalt sissetuleku ja kulude üksikasju nii kindlalt kui võimalik, et nende investeering on kaitstud. Laenuandjad soovivad näha tavapäraseid hõivatuse üürikuid, mis ületavad kulusid, mis on vajalikud hüpoteegi maksmiseks, omanike jaoks jäänud kasumiga.
Kasutades kapitaliseeritust (Cap Rate) hinnanguliseks väärtuseks
Kasutades kapitalisatsiooni määra tulumaksu väärtuse hindamiseks, kasutatakse vara neto põhitegevust ning küsitavat hinda ja korkimäära vahel on pöördvõrdeline seos. Teisisõnu, mida kõrgem on ülempiir, seda madalam on küsitav hind.
Väärtuse hinnangul põhinev bruto rent koefitsient
Gross Rent Multiplier või GRM kasutab vara rendi koguväärtust, mitte kogukulude alusel kasutatavat puhastulu . Selle arvutuse tegemiseks on kaks võimalust, kuna on potentsiaalse brutotulu (GPI) ja brutotulu (GOI).
Nagu iga arvutustest nähtub, on väärtuse hinnang paremini kasu, kasutades puhaskasumit , kuna arvestatakse kasutus- ja mittemõistmiste kahjumit.
Siis tuleb arvestada tingimuste ja tulevaste kuludega
Veel subjektiivsem, kuid väga oluline, võtab arvesse vara seisukorda.
Kuna kumbki sissetuleku hindamismeetoditest ei võta arvesse vara seisundit ega tulevaste tõenäoliste suurte remondikulude taset, tuleb neid hinnata lõpliku hinnangu alusel.
Olemasoleva vara ostmisel oleks võinud olla väga efektiivne või võib tekkida tööprobleemid, mis leevendavad netotulu. Näiteks kui investorid hindavad korteriprojekti, ei pruugi üürid olla üür, ja kulud võivad olla suuremad või madalamad kui need peaksid olema.
Ütleme, et üürileandja andis mõnele üürnikule rendilepingud teenuste eest või lihtsalt sellepärast, et neil on olnud probleeme ja üürileandja ei taha neid välja tõsta. Või on remondi- ja hoolduskulud sarnastel omadustel normaalselt madalamad. Üürileandja võis olla kohutav juhtimisülesanne või lihtsalt mitte see, mis puudutas probleeme, mis teevad halva hoolduse all.
Investorid, kes uurivad operatsiooni kõiki aspekte, võiksid näha võimalust, kuna rendiartiklid ei ole reaalsed. Nad näevad, et üürnike hankimine nendesse üksustesse täiskoormusega üürides muudaks märkimisväärselt kasumlikkuse kasvu, mistõttu nad soovivad seda osta. Nad võivad näha, et vara kulud ei ole sellised, nagu oleksid ja vara langeb, nii et nad võivad ostu edasi anda.
Järsud investorid ja kindlasti laenuandjad tõmbavad hoolikalt projekti finantsaruandeid, et olla kindlad, et tegelik arv on see, millega nad töötavad. On üllatav, kui palju väiksemaid äriomandusi ei juhtu. Mõlemad üürid on liiga madalad, kulud on liiga suured või mõlemad koos. Investorid, kes lõpetavad põhitöö hindamiste arvutustes ilma kaevamiseta üüride ja kulude hulka, edastavad tihtipeale kõige paremad pakkumised või maksavad ülejääki kinnisvara eest.
Teadke sissetulekumeetodit, kuna seda kasutatakse palju
Kui te plaanite töötada investorikliendiga, kulutage oluliselt aega, kui soovite, et õppimise meetodit hinnata. Te ei soovi, et teie investori ostja või müüja kliendid kasutaksid terminoloogiat, mida te ei tunne, ega palu arvutusi, mida te ei saa teostada.
Investoritega töötamine võib olla üsna rahuldav, kuna see nišik kinnisvaraturg on üsna aktiivne.
Te saate ka luua suurepäraseid kordustegevusi kui ka rahulolevate investorite klientide viiteid.
** Uuendamine: ma värskendan seda artiklit pärast kinnisvaraturul kokkupõrget ja seda, mis näib olevat taastamise alguses. Hindajad muutusid pärast turuprobleeme äärmiselt konservatiivseks ja neid süüdistatakse taastumise aeglustamisel, alahinnates omadusi ja kasutades eelisaktsioone võrreldavatel toodetel. Kuid nad tunduvad olevat tagasi isegi tasase keelega.