Kui äriomanik ostab hüpoteegi teel oleva ärihoone, võib hüpoteegipidaja nõuda ostjalt kinnisvarapoliitikat, mis sisaldab standardse hüpoteegi klauslit .
Siin on näide.
Näide
Andyel on A-1 seadmete, kodumasinate müüja. Andy firma on just ostnud uue lao, mille hüpoteek on saadud Lucky Lending'ist.
Lucky Lending'ist saadud laen A-1 on tagatud ladu. Kuna lao teenib laenu tagatisena, on Lucky Lendingil kindlustus huvi . Lucky huvide kaitsmiseks nõuab laenuleping A-1, et kindlustada ladu tulekahju- ja muude ohtude eest kaubandusomandipoliitika alusel. Lepingus on sätestatud, et poliis peab sisaldama standardse hüpoteegi klauslit.
Standardklausel
Möödunud aastatel pidid kindlustusandjad, kes kirjutasid varakindlustuse , kasutama New Yorki 1943. aasta standardse tulekahjualase poliitikavõimaluse. Viimane sisaldas klauslit pealkirjaga Mortgagee, mis käsitles laenuandjate õigusi. Seda klauslit nimetati tavapärase hüpoteegi klausel .
Tänapäeval kasutatakse New Yorgi vormi harva, ja ISO kommertskinnisvarapoliitika peetakse tööstusharu standardiks. ISO vorm käsitleb hüpoteegipidajaid klauslis pealkirjaga Mortgageholders. See klausel on nüüd tavaline hüpoteegi klausel. See ilmneb paljudes kindlustusandjate koostatud kinnisvarapoliitikas.
Huvid
ISO hüpoteegi klausel kehtib deklaratsioonides nimetatud hüpoteegipidajale. Laenuandja katab kahjumi või kahjumi hoonele või ehitisele, mis on laenu tagatiseks.
Kui poliis on loetletud mitu laenuandjat, on need järjestatud järjestuses. Näiteks oletame, et kindlustusvõtja on ostnud kahe hüpoteegi (esimene ja teine) hoone. Kui hoone põleb, maksab esimesel hüpoteeklaenul noteeritud laenuandja. Pärast seda, kui esimene laenuandja on hüvitanud, saab teise hüpoteegi laenuandja makse.
Hüpoteegi klausel näeb ette, et laenuandjad saavad makse "kuna nende huvid võivad ilmneda." See tähendab, et summa, mille iga laenuandja saab, sõltub kindlustusmaja kahjust ja laenu tasumata jäägist (põhiosa ja intressid). Näiteks hävitab tulekahju A-1 seadmete ladu. Tulekahju ajal on A-1 võlgu laenudelt 750 000 dollarit põhiosa ja kogunenud intressi. Lucky Lending saab kindlustusmakseid summas 750 000 dollarit, mis on tema omandiväärtus.
Summa, mille kindlustusandja kahju eest maksab, kehtib poliisilimiidi piires. Näiteks kui A-1 ladu on kindlustatud 1,5 miljoni dollari eest, maksab kindlustusandja kõigile kattetavatele osapooltele (A-1 seadmed ja kõik laenuandjad) kuni 1,5 miljonit dollarit.
Mõnedes riikides garanteerivad laenuandjad laenud usalduse, mitte hüpoteegiga. Sel põhjusel hõlmab standardhüpoteeklause hüpoteegipidaja mõiste usaldusisikut.
Hüpoteek
Laenuandja õigust laenuvõtja kinnisvarapoliitikaga seotud kahjude hüvitamiseks ei mõjuta võõrandamistegevus, mille laenuandja on vara omaniku vastu enne kahju tekkimist algatanud. Näiteks oletame, et A-1 seadmete puhul ei tehta mitut hüpoteegi maksmist, nii et Lucky Lending avaldab vaikimisi teate. Üks kuu pärast teate väljastamist hävitab ladu tulekahju. Vaikimisi teatis ei mõjuta Lucky õigust hüvitise saamiseks poliisil tekkinud kahju eest.
Kindlustusvõtja tegevus
Hüpoteegipidajal on õigus poliisi kahjude katmiseks isegi juhul, kui kindlustusvõtja on rikkunud kindlustuslepingu tingimust.
Näiteks oletame, et A-1 seadmete ladu hävitab tulekahju. A-1 esitab oma kinnisvarahindajaga nõude hoone ja selle sisu kahjustumise kohta. Kuid A-1 keeldub andmast kahjustuse kontrollimiseks vara seadmele. Kindlustusandja lükkab lõpuks A-1 nõude tagasi, kuna A-1 ei täida poliisi tingimusi .
Õnnetuslaenude õigus nõuda poliisilt sisse ei mõjuta A-1 tegevust seni, kuni laenuandja täidab teatud tingimusi. Laenuandja peab:
- Maksa tasumata lisatasu, kuna kindlustusvõtja ei ole tasunud
- Esitage kahjunõue (kui kindlustusvõtja seda pole teinud) 60 päeva jooksul alates teate saamisest, et kahju tõend
- Teatage kindlustusandjale, kas laenuandja on teadlik hoone omandiõiguse või eluruumide muutusest või kui risk on oluliselt muutunud
Kui laenuandja on kõik need sammud täitnud, on tal õigus saada kahjumit A-1 kinnisvarapoliitika alusel.
Õiguste üleandmine
ISO Mortgagehallide klausel sisaldab ülemineku sätet . Ta märgib, et kui kindlustusandja annab laenuandjale kahjumi, kuid ei nõustu kindlustatule maksmisega, kantakse laenuandja üleõigused üle kindlustusandjale makse summa ulatuses. Eelmises näites polnud A-1 seadmetel poliisil makse lubatud, kuna see ei vastanud kindlustuslepingu tingimustele. Oletame, et õnnelik laenamine on saanud kindlustushüvitisena 700 000 dollarit kahjustatud lao huvides. Tulekahju põhjustas ehitises talletatud elektrilise kuivati defekt. Kui Lucky Lending ei oleks kahju eest saanud hüvitist, oleks laenuandja võinud kuivatamise tootja kaevata varakahjude eest .
A-1 vara kindlustusandja on kahju hüvitanud Lucky Lending. Nii antakse laenuandja õigus kohtusse kaevata tootjale hüvitise üle kindlustusandjale. Kindlustusandjal on nüüd õigus kohtusse kaevata, et ta saaks tagasi Lucky Lending'ile makstud 700 000 dollarit.
Kindlustusandja võib otsustada maksta laenuandjale hüpoteegi põhiosa koos mis tahes kogunenud intressiga. Kui võlg jääb, peab kindlustusvõtja selle summa maksma kindlustusandjale.
Tühistamine ja pikendamata jätmine
Hüpoteekiklausel peab kindlustusandja kirjalikult hüpoteegi omanikule teatama, kui kindlustusandja tühistab selle või keeldub selle pikendamisest . Kui kindlustusvõtja ei ole lisatasu maksnud, peab kindlustusandja sellest enne 10 päeva enne laenu andmist teatama laenuandjale. Kui kindlustusandja tühistab kindlustuspoliisi mis tahes põhjusel, välja arvatud lisatasu mittemaksmine, peab ta esitama laenuandjale 30 päeva ette. Kui kindlustusandja otsustab poliitikat uuendada, peab ta esitama laenuandjale kümne päeva ette.
Neid tühistamistingimusi võib muuta riigi seadustega. Näiteks nõuavad mõned riigid, et kindlustusandjad teatavad laenuandjale vähemalt 45 päeva ette, kui poliis on tühistatud muul põhjusel kui lisatasu mittemaksmine.