Ärilaenuandjad on oma kindlustuslepingute puhul üsna ettevaatlikud. Kuna ostjate isiklikud laenuturud on kommertslaenude puhul harva tähtsad, kasutavad nad laenuotsuste tegemiseks muid kriteeriume. Tulu teenimiseks on ostetud kaubandusomand, seega on üks populaarsemaid kriteeriume sissetuleku vaatlemine, et näha, kas see on piisav hüpoteegi nõuetekohaseks tasumiseks ja laenuvõtjatele kasumi saamiseks.
Kui laenuandja vaatab korteri või mitmepereelamu vara, kas hüpoteek antakse ja kui palju, saab kindlaks määrata DSCR-i või võlgade teenindamise katvuse määra. See on lihtne arvutus, kuid väga oluline. Laenuandja ei ole väga mures üksikute krediidi skooride või omanike ajalugu. Investeeringu eesmärk on ROI, investeeringutasuvus ja rahakäive, seega on rahavood peamine põhjus.
Tegelikult peaksid investorid väärtustama laenuandjate hoolt, et tagada rahavoogude arvutus korteriprojekti jaoks õige. Nad tahavad näha tulude ja kulude näitajat. Seejärel määravad nad kindlaks, kas need numbrid näevad välja, et need jätkuvad tulevikus või võivad muutuda paremaks või halvemaks. Kui arvud näitavad, et rahavoog katab nõuetekohaselt võla teenust, kinnitab ta investori (te) investeeringute valiku- ja hindamisoskused.
Kuigi on palju kohti, kuidas DSCR-d arvutada projekti ja hüpoteegi suurusega, on tõenäolisem, et ostja soovib teada, kui palju nad saavad laenata projektis, mida nad kavatsevad osta. Investorid teevad oma arvutused ja otsivad oma valitud laenuandjat nende numbrite kinnitamiseks.
Nii investoritel kui ka laenuandjatel on selles suhtes ühine eesmärk. Kas projekt läheb piisavalt kasumlikuks, et teenida võlga ja saada piisavat kasumit?
Me vaatame seda kahel viisil, saadakse praegune DSCR ja hinnatakse vara laenuandja poolt nõutava DSCR-iga. See arvutamine toetub sellele summale, kasutades ühist laenuandjat, mille miinimummääraga sobiv DSCR on 1,20. Siis me teeme seda teisel pool, saada DSCR-i.
Raskusaste: Keskmine
Nõutav aeg: 20 minutit
Siin on järgmine:
- Määrake rahavood või brutopõhine sissetulek pärast vabade töökohtade ja laenukahjude lahutamist.
Rent kokku 187 000 dollarit aastas - 9% vabade ametikohtade ja krediidikahjude (16 830 USD) = 170 170 dollarit
- Seejärel jõuate NOI-le või neto põhitulemust, lahutades kõik muud töö- ja juhtimiskulud, sh maksud ja kindlustus.
Kasumi brutotulu - kõik kulud = NOI või netotulu
170 170 dollarit - 72 470 (kulud) = 97 700 NOI
97 700 dollarit / 12 kuud = 8142 USD kuus NOI
- Kui laenuandja kasutab minimaalselt vastuvõetavat DSCR väärtust 1,20, siis 8142 dollarit kuus peaks olema 1,2-kordne igakuine hüpoteegi makse. Selle maksimaalse makse saavutamiseks on vaja jagada 8142 dollarit 1,2-ga.
8142 dollarit kuus netotulu / 1,20 minimaalset DSCR = maksimaalne hüpoteeklaenu summa 6785 krooni kuus.
- Nüüd on vaja ainult kindlaks määrata, kui palju oleks laenatud praegustel hindadel. Kui see ostja saab 30-aastase laenu puhul eeldada intressimäära 6,875%, teatab hüpoteeklaenude kalkulaator meile, et laenuandja võib nõuda selle varaga umbes 1032836 $ laenu, kuna see laen ja intressimäär tooks kaasa põhiosa ja intressimakseid $ 6785 / kuus ja minimaalne 1,20 DSCR.
Enamik hüpoteegi kalkulaatoreid lubab teil sisestada laenu summa arvutamiseks makse, intressimäära ja aja.
- Kui me hakkasime, teadsime, et me kasutame hüpoteeklaenu summasid, kasutades märgitud DSCR-i, kuna oleme ostjad, kes soovivad hinnata, kui palju võiks laenata kinnisvara hüpoteekimiseks, mille hindame ostmiseks. Kuid tehke DSCR-i arvutus, kus teame praeguse projekti kulusid ja hüpoteegi maksmist.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 aastased hüpoteekmaksed = 1,30 DSCR
1.3 on antud juhul parem kui 1,2, seega tõenäoliselt vastuvõetav DSCR. Kui aga operatsiooniprojekti raames taotletakse uut laenu , kasutatakse praegust NOI-d, nagu me tegime kõigepealt, et näha, mis võiks olla hüpoteegi summa.
Kui need numbrid toimivad, saavad investorid ja laenuandjad projekti rahastamise ja tulevase kasumlikkuse osas end hästi tunda.
Mida sa vajad:
- Varade sissetulek ja kuluandmed.
- Hüpoteegi kalkulaator.