Kas me ei ole kõik agendid?
"Kinnisvaramaakler" on üldine nimetus, mis viitab meie tegevusvaldkonnale, kuid ei määratle alati meie positsiooni ja ülesandeid tehingus. " Agentuur ", esinduse kõrgeim tase, nõuab teatud fiduciary kohustusi, sealhulgas kliendi konfidentsiaalsust ja täielikku avalikustamist. Konfidentsiaalsuse nõue jätkub pärast tehingu lõpetamist. Te töötate kliendi huvides, see tähendab, et teie müüja noteeringute või madalaima ostja hinna eest on raha.
Tehingu maakler, tehingu juhendaja või mitteagent
Enamikus riikides, kui te pole konkreetselt nõustunud teie kliendiga esindussuhtega, ei ole te oma esindaja fidutsiaarsete nõuete osas. Sul on ikkagi kohustatud kõiki osapooli käsitlema õiglaselt ja ausalt, kuid see ei pruugi tingimata konfidentsiaalselt võlgu ega täielikku avalikustamist teie klientidele. Seda staatust on laialdasemalt kasutatud ostjateagentuuri laiendamisel, kes esindavad ostjaid oma esindajatena.
Seda olulist staatust selgitatakse allpool Dual Agency.
Kahekordne kinnisvaraagentuur
Dual Agency ei ole võimalik, kuid see on termin, mida kasutatakse enamikus riikides. Konfidentsiaalsust ja täielikku avalikustamist on võimalik kahele kliendile korraga esitada. Kuid see mõiste kehtib nii ostja kui ka müüja esindamise kohta, kui olete mõlema esindusega.
See nõuab mõlemale kliendile ettevaatlikku avalikustamist, et teie võimsus agressiivselt neid esindama on muutunud. Paljude arvates on see riskantne praktika ja võimalikud huvide konfliktid.
Subagency
Alagentuur on olnud umbes alates korrastatud kinnisvarapraksise algusest. Selles kirjeldatakse agenti, kes toob ostja teise äriühingu noteerimisele, ja ostja esindaja töötab noteerimisagendi ja müüja nimel, kuna neil on fidutsiaarsed ülesanded. See on peaaegu surnud kõige enam kõikjal, kuna see ei olnud hea ostjatele ja tegi vahendajatele ja müüjatele kohustusliku vastutuse ostja esindaja tegevuse või vigade eest.
Määratud agentuur
Määratud asutus lubab maaklerlusele pakkuda alternatiivi kahesugusele esindusele, kui nii ostja kui ka müüja on oma esinduses ja mõlemal on esinduskokkulepped. Maakler määrab ühe esindaja müüja "esindaja" ja teise esindaja, kes esindab ostjat. Nad mõlemad säilitavad "agentuuri" staatuse nõutavate fiduciary kohustustega. Selleks on vaja teatavaid protseduure, et hoida vastav klientide teave omavahel lahti, võimaldades juurdepääsu ainult asjakohasele esindajale.
Ole väga ettevaatlik, et teada saada oma vahenduse esindusvõimalusi
Tutvuge oma riigi seadustega kinnisvara esindamise osas.
Seejärel uurige võimalusi, mida teie maakler otsustab oma klientidele pakkuda. Kõik maaklerid ei pea pakkuma igasugust esindust. Kliendi poolt fidutsiaarsete kohustuste rikkumise eest võetavad abinõud võivad agendile ja maaklerile olla valusad.
Alguses olid kõik müüja jaoks "agendid". Väline firma esindaja, kes leidis aset ostja leidmiseks, lihtsalt töötas nimekirja maaklerina ja müüjalt allagendina. Niisiis, iga tehingu eest vastutav kinnisvaraekspert töötas müüja nimel. Võib arvata, et teised võimalused on muutunud, et pakkuda ostjale võrdsemaid võimalusi.
Enamikus valdkondades on üsna populaarne "Ostjaagentuur", tava pakkuda tipptasemel esinduste esindajaid ja usaldusväärseid ülesandeid ostjatele. Nüüd võite sõlmida ostjaga kirjaliku esinduslepingu, mis lubab neil kõiki agentuuri fidutsiaarset kohustust ja teie nimel parimaid jõupingutusi.
Kõik see on suurepärane, kuni sõlmite ostja esinduskokkuleppe ja seejärel sõlmite selle ostja ostu-müügilepingu enda või teie ettevõtte loeteluga, kus olete samuti esinduslepingu allkirjastanud. Nüüd äkitselt on teie ettevõte mõlema operaatori tehingu tegija "agent". Loomulikult on see probleem, sest te ei saa enam täita nõudeid, et hoida kogu oma info privaatsena ja avalikustada kõik, mida teate samal ajal. Näiteks võiks olla abielulahutuse müüja. Kui olete nende esindaja, siis te ei avalda seda, kuid kui olete ostja esindaja ja teil pole müüjaga suhet, siis annate selle teabe oma ostjatele, et aidata neil paremini tegeleda. Kui te olete kahekordne aine, ei saa te seda ka teha. Seega peate lasta mõlemale poolele teada, et teie uus staatus on muutnud teie võimet neid teenida.
Erinevate nimede all on tehingute vahendamine, vahendaja, mitte-agentuur kõik esindused ilma asutuse fiduciary duties. Need on kõigile asjas õiglased, kuid hõlbustavad ilma asutuseta.
Puhtalt kliendikesksusest ja eetilisest vaatenurgast, olenemata teie rollist või esindatuse staatusest, on see teie suhtlemisel aus, õiglane ja läbipaistev.