Staatus, mis määratleb Kliendi esindajate ja õiguste kohustused
Expressiamet
Expressi agentuur luuakse kas suulise või kirjaliku kokkuleppel printsipaali ja esindaja vahel. See näitab nende otsest kavatsust selle representatiivse staatuse saamiseks.
Kinnisvarabüroos on harilikult loodud kirjaliku noteerimislepingu abil müüjaga või ostjaga sõlmitava ostja esinduslepinguga. Mõned riigid lubavad suulisi kokkuleppeid, kuid enamik seda ei tee.
Implitseeritud agentuur
Samuti on võimalik asutustevahelisi suhteid poolte tegevuse abil luua.
Kui kinnisvaramaakler võtab endale kohustused, mis tavaliselt on esindajaga, kuid ei ole sõlminud agendilepingut, siis võib seda kaudselt esindatud vahendajaks pidada. Samamoodi, kui klient küsib agendilt nõuandeid või tegevusi, mis on tavaliselt agentuuri esindajad, siis võiks luua kaudse esinduse.
Mõned riigid on loonud konkreetsed õigusaktid, milles sätestatakse, et ükski agentuur ei saa ilma kirjaliku esinduslepinguta. See aitab vältida juhuslikku kaudset asutust.
Ärge muutke mitteavaldatuks kahekordseks agendiks
Riikides, mis ei ole välistanud vaikimisi agentuuri, kui teil on oma kirje kliendiga esinduse staatus, olge ettevaatlik, mida teete, kui teete seda noteerimist huvitatud ostjalt. Esiteks peate avalikustama agentuuri staatuse ostjale ja seejärel mitte võtma kohustusi, mis tähendaksid, et olete ka nende esindaja.
See on tänapäeval enamasti valmis
Minu litsents ripub New Mexico'is, kuid varem olen ma ka Texas Hold'is ja Colorado vahendajat litsentse andnud.
Paljudes riikides on nüüd olemas dokumendid ja avalikustatav teave, mis toetab tehingute vahendamist või teiste nimesid, ostja või müüja esitust ilma agentuurita. Termin "kinnisvaramaakler" tähendab harva seda, et enamus nendel päevadel.
Nii võin ma noteerida ja mitte olla müüja esindajaks, ja see on just see, mida ma alati tegin.
Ainus küsimus, mille agentuur kunagi ostja või müüjaga leidis, oli, kui ma töötasin advokaadiga või kohtuniku juures. Mingil põhjusel meelitasin neid oma veebisaidiga. Nad ei tahtnud, et ma oleksin oma esindaja tänu võlaõiguslikule vastutusele .
Abikaasa vastutus paneb agent kliendile ohtu oma esindaja tegevuse. Niisiis, kui ma peaksin tegema midagi valesti või tegema vea, võtaks minu klient vastu ka vastutust. Need juriidilised inimesed teadsid, et nad ei soovi seda riski, kuigi nad teadsid, et järgin neid eeskirju hoolikalt.
Kui töötasin ostjatega, töötasin alati tehingute maaklerina, mitte kunagi agendina. Nad ei küsinud peaaegu kunagi, ja meie riigi avalikustamisvorm näitas selgelt oma kohustusi oma klientidele. Siin on nad seadusest otseselt:
A. ausus ja mõistlik hoolitsus vastavalt käesoleva paragrahvi sätetele;
B. vastavus kohalikele, riiklikele ja föderaalsetele õiglasele eluasemele ja diskrimineerimisvastasele seadusele, New Mexico'i kinnisvara litsentsiõigus ja kinnisvarakomisjoni eeskirjad ning muud kohaldatavad kohalikud, riiklikud ja föderaalsed seadused ja määrused;
C. kõigi kliendi või kliendiga sõlmitud kirjalike lepingute täitmine;
D. vahendaja kliendi või kliendi abi tehingu lõpetamisel, kui klient või klient ei ole kirjalikult kokku leppinud teisiti, sealhulgas:
- kõigi pakkumiste või vastutegevuste esitamine õigeaegselt; ja
- abi lepingu tingimuste täitmisel ja tehingu lõpetamisel; kui tehingu maakler ei paku NMAC-i 16.61.19.8. alajao lõigetes 1 ja 2 kirjeldatud teenust, nõustamist ega abi, peab klient või klient kirjalikult kokku leppima, et vahendajat ei eeldata selline teenus, nõustamine või abi, ja vahendaja avalikustab sellise kokkuleppe olemasolu kirjalikult teistele tehingutega seotud maakleritele;
E. maakleri kinnitus selle kohta, et tehinguga seotud asjad võivad olla seotud sidusettevõtte või kvalifitseeruva maakleri teadmistega või asjatundlikkusega ning et sidusettevõte või volitatud vahendaja soovitab, et klient või klient küsiks neis küsimustes asjatundlikku nõu;
F. viivitamatu maakleri poolt laekunud raha või vara arvestus ;
G. kirjaliku teabe avaldamine oma kliendile või kliendile ja teistele vahendajatele, kes on tehinguga seotud mis tahes võimaliku huvide konfliktiga, mida maakleril on tehingus, sealhulgas, kuid mitte ainult:
- mis tahes kirjalik maaklerlus suhe, mille vahendajal on tehingu teised osapooled või
- mis tahes olulist huvi või seost äritegevuse, isikliku või perekondliku iseloomuga, mida maakleril on tehingus;
- muud New Mexico'i vahendustehingu võimalused;
H. mis tahes ebasoodsate materiaalsete asjaolude avalikustamine, mis on sidusettevõtte või maakleri poolt omandi või tehingu kohta tegelikult teada või tehingu lõpuleviimise poolte finantssuutlikkus; avalikustamist nõudvad ebasoodsad olulised asjaolud ei sisalda ühtegi teavet, mis on hõlmatud föderaalsete õiglase eluaseme seadustega või New Mexico'i inimõiguste seadusega;
I. mis tahes eelneva esindussuhte käigus saadud mis tahes konfidentsiaalse teabe säilitamine, välja arvatud juhul, kui avalikustamine on seotud endise kliendi nõusolekuga või kui see on seadusega nõutav;
J. kui ei ole kirjalikult teisiti lubatud, ei tohi sidusettevõtte vahendaja ega kvalifitseeruv maakler tehingu ajal oma kliendile ega kliendile avaldada, et nende müüja klient või klient on varem teatanud, et nad võtavad vastu müügihinna, mis on väiksem kui vara küsitav või noteeritud hind ; et nende ostja klient või klient on eelnevalt märkinud, et nad maksavad kõrgema hinna kui kirjalikus pakkumises esitatud hind; nende kliendi või kliendi motiveerimine kinnisvara müümiseks või ostmiseks; et nende müüja klient või klient või nende ostja klient või klient lepivad kokku muudel tingimustel kui pakutavad tingimused; või mis tahes muu teave, mille sidusettevõtte või kvalifitseeruva vahendaja kliendi või kliendi kirjalik nõudmine jääb konfidentsiaalseks, välja arvatud juhul, kui avalikustamine on seadusega nõutav.
See hoolitseb kõigi minu klientide murede eest.