Erinevalt toidukaupade hulgimüügist, on kinnisvara väikesed üldkulud ja suur kasum.
Kinnisvara hulgimüük artiklites ja raamatutes saab nii hea kui ka halva katvuse. Vaatame kõigepealt üldise definitsiooni järgi: kinnisvara hulgimüük võtab müüja ja ostja vahel positsiooni ning kasutab vahetult edasimüümist vara ilma olulise rehabilitatsioonita või omandiõigusega.
See on minu määratlus, kuid see sobib minu seisukohaga, arvestades minu ulatuslikku vabakutselist kirjalikku tööd kummitusartikuna kinnisvarainvesteeringute jaoks "gurus". Võiksite nimetada seda "flipping", kuid hulgimüük tundub, et lisada natuke professionaalsust.
Kontrastades seda teiste hulgimüüjatega erinevates tööstusharudes, on see väga väike lisakulu ja kõrge kasumimarginaaliga äri. Sul pole:
- laopindade rentimine ja hooldus.
- bürooruumid juhiks ja müümiseks.
- töötajaid varude haldamiseks.
- veoautod inventari transportimiseks.
- kindlustus, et katta kõik eespool nimetatud.
- vajadus ostetud tootjalt enne müüki lahtiselt.
Need üldkulud on märkimisväärsed ja enamik hulgimüüjaid omavad kasumit väga madala ühekohalise numbriga. Teisalt kinnisvara hulgimüüja:
- saavad oma köögilauast töötada.
- ei pea midagi laost.
- ei vaja töötajaid ega nende või rajatiste kindlustust.
- saab kontrollida suure väärtusega vara suhteliselt vähe raha tasku välja.
Kes on teie klient kinnisvara hulgimüügis?
Enne, kui olete kunagi kinnisvara ostmiseks või kontrollimiseks uurinud, peate ostjaid ootama. Seda nimetatakse ostjate nimekirja loomiseks ja see on teie edu jaoks ülioluline.
Teie peamised kliendid on teised investorid, kas üürikorterite ostjad või investorid. Võite tarbijale müüa jaemüügi korral, kuid see on riskantsem ja kulukas turustus- ja komisjonikulude tõttu.
Teil tuleb luua ostjate nimekiri, luues suhted teiste investoritega. Võite liituda kinnisvarainvesteeringute klubidega nendega kohtumiseks.
Saate neile reklaamida, kasutades ajalehtede ja Craigslistissaadete reklaamimiseks kinnisvara. Põhimõtteliselt peate kohtuma nii paljudele kinnisvarainvestoritele kui võimalik, ja peate andmebaasi või faili hoidma minimaalselt selle teabega igaühe kohta:
- nende huvipiirkonnad.
- nende peamine huvi; kas nad hakkavad fikseerima ja lendama või ostavad nad rendiomadusi?
- nende hinnavahemik ja kasumi eesmärgid; Teisisõnu, mida nad maksavad kodu eest?
Ärge mine ega otsi kinnisvara ega turunda, kuni teil on teie ostjate nimekirjas vähemalt mõned aktiivsed investorid. Sa ei taha kinnisvara seostada ilma mõistlike väljavaadeteta selle kiiresti müüa.
Mis on teie kinnisvara hulgimüügi kinnisvaraallikad?
Kui teil on teie loendis ostjad, on aeg minna välja ja leida omadused, mis annavad teile kasumi hulgimüüjaks. Need võivad olla:
- Foreclosures.
- omaniku poolt hõivatud eelostuvõtt.
- raskustes müüjate poolt kasutatav omanik.
- mahajäetud eelostuvõtt.
- valitsuse enampakkumisel väljaostud.
Hüpoteeklaene on lihtne leida sulgemise veebisaitide ja muude allikate kaudu, kes avaldavad sulgemise vara nimekirjad. Omaniku omandatud omadused nõuavad tavaliselt turustamist. Kinnisvara hulgimüügiturunduse meetodid hõlmavad järgmist:
- bandiitmärgid.
- ajalehe kuulutused.
- Craigslistissa reklaamid.
- hulgimüüja veebisait.
- hulgimüügi investorite blogimine.
- sotsiaalsete saitide turustamine.
- suhted kinnisvaramaaklerite ja hüpoteegi vahendajatega.
Kui leiate mõne oma ostja jaoks õige vara, on numbrite kasutamine ja nõuetekohane hoolsus järgmine. Peate olema väga ettevaatlik kõikide kulude katmiseks, samuti ka päris kindel idee selle kohta, mida teie ostjal kulude jaoks on vaja, eriti fikseeritud ja flip-tehingu puhul. Teisisõnu, peate välja pakkuma seda, mida kinnisvara praegusel turul väärt on väärt, siis lahutage need üksused, et näha, mida saate selle eest maksta:
- soovib ostjale väärtust osta.
- rent, mida saab tasuda, kui teie ostja on rendivaramuinvestor.
- rehabilitatsiooni kulud, kui teie ostja on fikseeritud ja flip investor.
- teie kulud sulgemisel lauale.
- soovitud kasumit.
Kui kasutate kõiki numbreid ja näete, et seda vara saab teie loendist ühele ostjale kiiresti uuesti müüa, on aeg seda osta osta või kontroll lukustada ühe meetodi abil:
- Ülesande leping - olete allkirjastanud müüjaga kokkuleppe, mis võimaldab teil omistada oma ostuõigused ja -kohustused teisele (teie ostja lõpuks). Te vajate mõnda tõsist raha, kuid selle meetodiga pole vaja täiendavat rahastamist. Minge oma ostjale ja tehke oma õiguste loovutamine tasu eest, mis sisaldab teie kasumit. Teie ostja võtab üle ja võtab selle sulgemiseks.
- Sa leppisid kokkuostes - sa tegelikult kirjutad alla, et osta kinnisvara. See nõuab kahte sulgemist: üks teie ostu jaoks ja teine kohe pärast seda, kui teie ostja teie eest ostab. Teil on vaja tõsist raha, ja teil on vaja tehingu rahastamist, et maksta kodu eest ning koguda nende tasu ja hüvitist alates teisest sulgemisest.
See on tõepoolest ülevaade protsessist, kuid see peaks aitama kinnisvara hulgimüüjate huvides ära kasutama teisi sidemeid ja õppida rohkem.