Kinnisvarainvesteeringute strateegiad ilma sularahata
On olemas strateegiad kinnisvara investeerimiseks ilma sularahata.
Võite alustada nii vähe kui kulu paarsada visiitkaarte. See ei ole artikkel "lihtne raha". Kuigi on võimalusi, kuidas alustada kinnisvara investeerimist ainult oma soovi ja mõned legwork, see ei ole lihtne, kuid see võib muutuda sularaha taskus lühikese aja jooksul.
Kõikides nendes meetodites õpetatakse kõikjal televisioonis, trükitult ja Internetis. Võite palju õppida kinnisvarainvesteeringute veebisaitidelt, kuid ole ettevaatlik, et maksate väga kalli kursuse või mentorluse eest. Teised on õppinud kõvasti, et hoolimata sellest, kui palju õpetaja teab ja õpetab, on endiselt teie väljapääs ja selle rakendamine. Mõned tehnikad, mis võimaldavad teil teha raha kinnisvarast, ilma et teil oleks raha alustamiseks, on järgmised:
- Bird Dogging
- Ülesanded
- Liisingu valikud
- Sandwichi üürid
- Tagasi-tagasi sulgemine
Siin on ülevaade nendest tehnikatest, kuidas need toimivad ja kuidas mõned kinnisvarainvestorid kasutavad neid raha sissetulekuks varakult oma investeerimisfirmades.
Bird Dogging
Enne kui saate tõeliselt hinnata väärtust, mida linnukoer võib pakkuda kinnisvarainvestoritele, vaatame, kes need on. Esimene asi, mis tuleb silmas pidada, on "flipper", kes ostab kodusid, kinnitab need ja kasutab neid kiiresti.
Siis on pikaajaline investor, kes ostab kodusid rentimisele, realiseerides aja jooksul rahavoogusid ja hinnatõusu.
Kumbki neist kinnisvara investeerimise strateegiatest võib olla väga kasumlik. Milline investor valida soovib oma eesmärke, temperamenti ja riskitaluvust.
Seal on palju rohkem neid investoreid kui enamik inimesi, eriti pikaajalisi rendiinvesteerijaid. Kes nad on? Ainult mõni on televisioonis kuvatav kõrge profiiltüüp. Enamik neist on inimesed, keda näete iga päev. Neil võib olla veel üks edukas äri ja neil on raha, mida nad soovivad investeerida kinnisvarasse.
Enim oma töö ajal vajavad ettevõtted ja nad kalduvad tugineda traditsioonilistele ressurssidele nagu kinnisvaramaaklerid, et aidata neil leida kinnisvarainvesteeringuid. Nad maksavad tavaliselt rohkem kui need tehingud, kuna kinnisvaramaaklerid töötavad välja mitme loenditeenuse ( MLS ) inventari. Hinnakujunduses ei ole palju paindlikkust, eriti tehingu komisjonitasudega.
Paljud neist investoritest ostavad mitmeid omadusi. Milline oleks nende reaktsioon siis, kui nendega oleks ühendust võtnud keegi, kes ütles, et nad võivad tuua neile koduostude eest 10% kuni 40% vähem raha kui nad praegu ostavad? Vastus on lihtne, kuna nad teenivad raha.
Mida vähem nad oma kodu eest maksavad, seda parem on nende investeeringutasuvus (ROI) rahavoogudelt, seda kiiremini neil on lukustatud omakapital.
Nad tahavad, et see inimene esitaks neile tehinguid. Seda inimest tuntakse lindkoena. See on natuke nagu hulgimüüja.
Töö-, uurimis- ja uurimistöö abil leiab linnu koer, enne kui see on loetletud, omanikele, kes peavad müüma ja kellel ei ole võimalik hüpoteegiprobleeme või kinnisvaratehinguid kasutada. See on linnukasvatus, ja see ei nõua raha alustamiseks, vaid mõned visiitkaardid ja palju vaeva. Siiski saab see kinnisvara investeerida keskmisele inimesele, kellel on liiga palju võlgu ja mitte palju raha.
Nad otsivad kodusid kinnisvaramaaklerid ei kuulu nimekirja. Tegelikult on mõnedel linnukoertel kinnisvaramaaklerid, kes toidavad neid juhtudel, kui raskustes majaomanik ei ole suutnud seda müüa. Linnukaun pakub investorile kasumlikke investeeringuid ja tasud võivad sulgeda kuni 2000 kuni 10 000 dollarini tehingu kohta.
Ülesanded
Teine võimalus raha teenida kinnisvarasse, investeerides ilma oma raha kasutamata, on ülesannete kasutamine. See ei ole keeruline protsess, kuid see nõuab, et teie ostja oleks enne oma lukustamist ostulepinguga üles ehitatud. Te hakkate tegema oma tehingu müüjaga ja kirjutama ostulepingu. Leping näitab, et ostja on "Teie nimi ja / või määrab."
See võimaldab teil lepingu sõlmida kellelegi teisele, teie ostjale, ilma edasimüüja nõusolekuta. Nad peavad olema sularaha ostja, kuid see on tavaliselt nii, kui teete selliseid tehinguid. Müüjat teavitatakse lihtsalt sellest, et teie ostja on nüüd ostja ja tehing toimib vastavalt tavapärastele tingimustele vastavalt ostulepingu tingimustele.
Teine asi tehingute loomisel on kindel summa, mille saate müüjale. See raha on hoiustatud sulgemisega tegeleval tiitelliikmesriigil ja seda ei tagastata. See läheb teie ostjale üle. Nii et soovite seda summat võimalikult madalaks hoida, kuna endiselt on risk, et tehing ei sulgu.
Kui teete korrapäraselt koostööd investorite ostjatega, võite saada tasu tegelikult, kui teate lepingute sõlmimise üle neile, ega pea ootama sulgemist. Sul võib aga olla tasu, kui tehing lõpeb. Muidugi, kui te olete kindlate ostjatega hästi kooskõlas ja saate kirjeldada nendega tegelemist ja suulist pühendumist, võite saada ka tõsise raha enne, kui olete kodus lukustanud.
Liisingu valikud
Liisinguvõimaluste strateegia põhikomponendid on rendimaks igakuiste rendimaksetega ja rendiperioodi lõpus oleva vara ostmise võimalus. Joonistame näite, kuidas see toimib. Sa oled investor, kes soovib oma kodu rentida, kuid sa ei tasu sissemakse eest piisavalt raha eest. Teil võib isegi olla krediidiskoor, mis muudaks laenu liiga kalliks.
Strateegiliste märksõnade, ajalehe- ja Craigslistissaadete või lihtsalt suulise viite kaudu turustamisega saate leida kõrgelt motiveeritud koduomaniku, kes ei ole suutnud oma kodu müüa. Vaatame hüpoteetilisi näiteid. Oletame, et majaomanikel on olnud kodu kantud, kuid neid pole olnud võimalik müüa.
Kodu on praegusel turul väärt 100 000 dollarit, nende hüpoteeklaen on 70 000 dollarit ja nende maksed on 525 USD kuus koos maksude ja kindlustusega. Üks abikaasa on oma töölt kõrvale jäetud ja teine on leidnud paremaid töökohti, nii et nad peavad varsti liikuma. Siin on meie investor:
- Pakub 3 aasta jooksul oma kodusid rentida koos oma maja maksetega võrdsetele rendimaksetele.
- Tasub neile 1500 dollarit tagasimaksmata rendivõimalusmaksuna, et oleks õigus saada, kuid mitte kohustus, osta kinnisvara üürilepingu lõpus 80 000 dollarit.
- Suulise kokkuleppega kasutab investor kodumaja üürniku asukoha kindlakstegemiseks turunduse või muid meetodeid, kes on valmis maksma 750 eurot kuus, et seda rentida. Nad allkirjastavad vähemalt üheaastase üürilepingu.
- 3-aastase üürilepingu ajal jäävad maksud ja kindlustus endiselt / on koos nende osakute eest tasumisega tingdeponeerimiskontole.
- Sularaha välja: 525 x 3 eest esimese ja viimase kuu rendimaksed ja tagatisraha = $ 1,575 + $ 1,500 liisingu optsiooni maksmiseks = $ 3,075.
- Sularaha: $ 750 x 3 esimese, viimase ja tagatisraha eest = $ 2250.
See on halvimal juhul sularaha olukord, kusjuures investor on taskus 825 dollarit. Kuid nad oleksid võinud läbirääkimisi müüjaga paremini edasi lükata tagatisraha või lõpetada selle kokku, lükates summa, mille nad oleksid taskus, ligikaudu 300 dollarini.
See ei ole halb, et seda koda juhtida ja lõpuks lukustaks kasumlik ost. See on juba väärt rohkem, kui makstav hind, ja tõenäoliselt hindab seda kolmeaastase rendi ajal. Positiivne rahavoog $ 250 / kuus ulatub kolme aasta jooksul 9 000 dollarini. Seega, isegi kui investor ei kasuta oma võimalust osta kodu, on nad teinud kena kasumit, arvestades nende väikest kogust, mida nad on investeerinud.
Sandwichi üürid
Sandwichi üürileping on täpselt sama nagu nime peal: kaks rendilepingut on investoriga keset. Sellises olukorras soovib investor, et rendiperioodi lõpus oleks võimalik osta kinnisvara allahindlusega ja nad soovivad leida üürnikku, kes soovib kodu osta, kuid seda ei saa krediidiprobleemide tõttu või puudumisel sularahas sissemakse eest. Enamik selles olukorras olevaid inimesi, kes soovivad omada, on õnnelikud, et leiavad endale sobiva eluaseme, mida nad saavad osta üürilepingu võimalusega, neil on aega oma krediidi parandamiseks ja sissemaksete saamiseks koos.
Me kasutame eelmist näidet, kuid tavalise üürniku asemel leiab investor, et keegi soovib kodust rentida või rentida. Kõik numbrid on ühesugused, välja arvatud juhul, kui üürniku ostja soovib oma kodu 3-aastase sobitamise rendiperioodi lõpus.
Üürniku ostja maksab nüüd mitte ainult esimest, viimast ja tagatisdepostitust ettemaksena, vaid ka rendiperioodi lõpus rendilepingu lõppedes rendilepingu tagasimaksete eest. Samuti üürniku ostja nõustub, et kui nad ostavad kodu, on see hind 110 000 dollarit. Nüüd näib investorite rahavoog sellist:
- Esimene liisinguvõimalus läheb müüjale välja sama 3,075 dollariga.
- 750 $ x 3 = 2 250 $ + 1500 € üürilepingu optsiooni maksmine üürniku ostjalt = $ 3750.
- Investor oleks võinud ka taotleda kõrgema rendi optsiooni maksmist, kuid oli rahul 675-dollarise positiivse rahavooguga, kui mõlemad tehingud on allkirjastatud.
- Müüja teeb 675 dollarit ettemaksuna, 250 eurot kuus 34 ülejäänud kuu eest (esimene / viimane makstud) ja 30 000 dollarit brutokasumi, müües kodusid 110 000 dollariga, kuid makses vaid 80 000 dollarit.
- Investori brutokasum on $ 39,175 null dollarit oma investeeritud raha.
Veel üks selle strateegia eelis on see, et üürniku ostja lootes kodust endale ja hoolitseb selle eest paremini. Tegelikult on mõned investorid läbirääkimistel üürilepingutel, mis nõuavad, et üürnik maksaks esimest korda 100-kroonist või rohkem remonti. Kuna kindlustus ja maksud makstakse esialgse hüpoteegi makse, on kulud minimaalsed.
Kui investor tahab katta kõik alused, saavad nad hüpoteegi maksed otse maksta, mitte lubada müüjal positsiooni, kus nad ikkagi võlgnevad. Rendioptsioonid ja võlakirja liisingud on strateegiad, mida kinnisvarainvestorid sageli kasutavad oma portfelli omaduste lisamiseks ja igakuise rahakäibe loomiseks.
Tagasi-tagasi sulgemine
2007. Aastal alanud eluaseme - ja hüpoteekide segadus põhjustas palju muutusi laenude ja kinnisvaratehingute ettevõtetes. Tihtimisfirmad, kes varem tegid kahekordset sulgemist ja rahastab ühe tehinguga teise tulu, on praeguseks peaaegu kuhugi leitud. Kuid on olemas võimalus hulgimüügi- ja ümberpaigutamiskohtade jaoks tagasi-tagasi lukustamiseks ilma oma raha kasutamata.
Muidugi on esimene nõue, et teil on kasumlik hulgimüük flip deal luua. Sul peab olema esimene vara, mis on ostetud õige hinna eest, ja valmisinvestor, kes ostab selle teile kena kasumiga. Kasum peab olema piisav selleks, et katta tasu, mis on vajalik selleks, et saaksite kasutada esimese isiku tehingu lõpetamiseks teiste inimeste raha, et saaksite teise müümise oma investorile sulgeda.
Tehingukulude rahastamine on väga lühiajalise laenu saamine ühe tehingu rahastamiseks, mille järel toimub kinnisvara müümine sama päeva või 24 tunni jooksul tavaliselt. Transaktsioonilaenuandja paneb raha esimest tehingut lõpetama vajaliku nimelise äriühinguga.
Kui see tehing lõppeb, lähete teisele kokkuleppele, mis on tavaliselt plaanitud selle taga. Selle tehingu lõppkontod peegeldavad tehingu laenuandjale tehtud väljamakseid esimese laenule antud laenusumma ja nende tasu eest. See on tavaliselt minimaalselt 2500 USD ja see võib põhineda ka laenatud summade protsendil. Sa saad tasakaalu ja oma kasumi.