Võlgnevusteks on erinevate finantsinstrumentide või laenukapitali kasutamine investeeringu potentsiaalse tulu ostmiseks ja / või suurendamiseks, seda terminit kasutatakse nii Wall Streetis kui ka Main Street kinnisvaraturul.
Kõige lihtsam kinnisvara näide on hüpoteek, kus te kasutate oma raha ostu soodustamiseks. Enamikul juhtudel saab 20% sissemakse (ja hea krediidiajalugu) teile 100% varast ja majast, mida soovite . Mõned hüpoteeklaenude programmid võivad isegi lasta sulle alla minna.
Kui olete kinnisvarainvestor , võite töötada partnerluse raames ja partnerid võivad panna kõik osa raha, või müüjad võivad olla valmis finantseerima mõnd müüdavat vara ostuhinnast. Kõik näitavad võimendavat mõju
Näide finantsvõimendusest
Oletame, et olete otsinud maja suurepärases naabruskonnas. Leiad 2 omadused: 500 000 dollariline maja, mille eest peate hüpoteeklaenu andma ja 100 000 dollarit maja, mida saaksite otse osta.
1. stsenaarium: jätkate 500 000-dollarilise maja, panga käibega ja nad annavad teile 400 000-dollarise hüpoteegi, kui panustad 100 000 dollarit ehk 20%. Eeldades, et kinnisvara selles piirkonnas tõuseb ehk 5% aastas, on 12 kuu jooksul investeering väärt 525 000 dollarit.
Stsenaarium 2: ostate 100 000 dollarit maja otse, pole hüpoteegi ja te ei võta kellelegi midagi. Kui kinnisvaraturg tõuseb 5% aastas, siis 12 kuu jooksul on teie investeering väärt 105 000 dollarit.
1. stsenaariumi puhul kasumlikkus tegi teie heaks, suurendades kinnisvarainvesteeringute väärtust. Aga kui kinnisvara hinnad esimesel aastal langesid 5% võrra, oleks 1. stsenaarium kaotanud 25 000 dollarit. Stsenaarium 2 oleks näinud ainult 5000 dollarit.
Asjad, mida vältida kinnisvarahalduse kasutamisel
Õigesti kasutatud kinnisvara finantsvõimendus võib olla tõhus vahend kinnisvarainvestorite jaoks, et suurendada nende investeeringutasuvust. Oluline on vältida otsuste langetamist ilma finantsvõimenduse riskipiirkondade asjakohase arvestuseta. Vältige neid kõrge riskiteguriga käitumisharjumusi ning teil on palju paremad võimalused kinnisvara finantsvõimenduse kasutamisel.
01 - Kõrgtaseme hindamine
Isegi kui kinnisvara on aastaid hinnanud 12% -20% -ni, on sellel määral arvestamine jätkuvalt väga riskantne. See võib põhjustada kinnisvara ülemäärase hüvitise, oodates, et hinnatõusust saadav müügi vahe muutub. Kui seda ei juhtu, on teil kaotus või halvem.
Kui plaanite oma finantsvõimendusega kinnisvarainvesteeringuid, vaata vähemalt kolmes stsenaariumis: parim; halvim; ja kõige tõenäolisemalt.
02 - makse lõpetamine liiga kõrge
Väga väikese sissemaksega vara kontrollimiseks võib tunduda suurepärane investeering. Oma väikeste kulude tõttu otsite arvuteid ja näete tõeliselt suurt investeeringutasuvust.
Probleemiks on suuremad maksed, millel on suurem finantsvõimendus. Näiteks kui see on hüpoteek, võite loota, et soovite teha igakuiseid makseid, ja seda rohkem olete laenanud, seda suurem on kuumakse.
Kui turg pehmendab või teie omadused ootavad suuremat ootamatut vabade töökohtade või laenukahjumit, võite leida, et ei suuda säilitada neid kõrgemaid hüpoteegi makseid, mis alguses tundusid hästi. Kui te ei suuda kuudaega teha, on teie investeering ohus.
03 - halva ostu korraline finantstulemuse andmine
Paljud investorid on varale üle maksnud, kuna nad leidsid nirvana kõrge finantsvõimenduse rahastamise seadistuses. Teisisõnu öeldes ei tähenda lihtsalt seda, et võite saada vara väga väikeste rahakuludega, et see on hea ost. Vaadake vara väärtust praeguste ja eeldatavate turusuundumuste kontekstis. Leidke võrdlusandmed või muud sarnased omadused. Mida nad on müünud? Mis on piirkonnas müük?
Kui vara on ülehinnatud, on hindamine minimaalne või halvem, ei ole üldse olemas. Ja häda teile, kui turg jälle mõneks ajaks iseenesest taandub. Teie ülehinnatud vara on märkimisväärne tõmme ja te ei saa seda ilma kahju kadumiseta laadida.
04 - unustada, et rahavoog on kuningas
Kui ainult üks neist "ei" käitumist kipub mõtlema, see on see, mida peaksite hoolikalt kaaluma. Vead ühe või mitme muu siin aset leidvates küsimustes võib jätta tähelepanuta, kui teil on see üks suurepärane asi - suurepärane rahavoog .
Kui teie üüritulu, millest on maha arvatud oma hüpoteegi kulud ja kulud, paneb igal kuul tasku tasku, siis asjaolu, et kinnisvara väärtus ei jõudnud käesoleval aastal, pole nii sündmusest muret tekitav. Kuid kui kõik teie investeeringud kinnisvarasse on langenud, on teil palju sooja vett.