01 - kinnisvarainvesteeringute hindamine on nii kvantitatiivne kui ka kvalitatiivne
Järgmisel päeval vaatlesin ma potentsiaalset investeeringut . See oli laialivalguv neli ühikut mitmepereelamu, mis koguti omanikuna ja kes oli olnud seal kolmkümmend aastat. Omanik oli eklektiline akadeemiline ja igas kohas oli hajutatud bric-a-brac ja antiikmööbel. Koht ei jagatud korralikult. Vaip tuleb asendada ja korruseid remontida. Nihkev sihtasutus oli kohtades põrandat välja paistnud ja tekitanud suured praod, mis läbisid erinevaid seinu üles ja alla.
Ma sõitsin kohaga koos mõne mu sõpradega - paariga, kes oli huvitatud kinnisvarasse sisenemisest. Nad kirjutasid koha välja alates hetkest, kui nad ukse sisse astusid. Aga kui ma nägin neid väljaheiteid ja pragusid, nägin ühte asja: raha. Sihtasutuse probleemid hirmutavad enamikke investoreid, mis vähendab konkurentsi ja võib hinnakujundust pehmendada.
Aga kuidas seda tegevust hinnata? Või mis tahes asi selles küsimuses? Isiklikult muren ma kaalutlusi kahte kategooriasse:
• Kvantitatiivne: kuidas ma eeldan, et kinnisvara investeerib? Selles osas võin ma oma kalkulaatorit või oma arvutustabelit või oma hindamistarkvara välja tõmmata ja käivitada mõningaid numbreid.
• Kvalitatiivne: pean küsima endalt: "Kas ma saan seda maha tõmmata?" Kui sa oled nagu valdav osa kinnisvarainvestoritest, siis olete osalise ajaga. See tähendab, et peate tegelema selle projektiga oma päevase töö peal ja seda hiljem haldama. Selle analüüsi osa võtab mõnda hingeotsingut; kalkulaator ei aita sind siin.
02 - Kvantitatiivne - numbrite käitamine, kasutades korkimäära
Kui ma investeerin, kaalutlen ma isiklikult kolme olulist näitajat. Mõõdukuse määr on esimene neist tööriistadest.
Kapitalimäära suurus on lihtsalt puhaskasum, mis on jagatud vara hinnaga. Aastaid on investorid kasutanud "1-protsendilist reeglit", milles lihtsalt öeldakse, et vara igakuine üüritulu peaks olema ligikaudu 1% hinnast, mille eest maksate vara eest. Mõned turud on selle suhte tõttu kõrvale hiilinud vara väärtuse kiirendamise tõttu, kuid teistes saate siiski leida omadused, mis vastavad 1% reeglile. Midagi, mida peate meeles pidama, on aga see, et 1% rusikareegel on õiglane näitaja selle kohta, kas kinnisvara hakkab igal aastal genereerima piisavalt rahavoogu hüpoteegi maksete ja kulude katmiseks. Loomulikult on seal palju muutujaid (maksudelt intressimääradele kuni sissemakse tasemeni, mida maksate), kuid see on lähtepunkt.
03 - Rahavoog kvantitatiivse hindamise vahendina
Ainus põhjus, miks te kanepitariifide eest hoolite, on see, et te tõesti proovite lihtsat puhverserverit selle kohta, millist rahavoogu investeerimine kavatseb luua. Investeerimisel on raha kuningas - ignoreerige seda arvutust oma riski.
Rahavoogude hindamine eeldab peamiste oodatavate rahavoogude (maksud, põhisummad, intressid, kulud, vabade töökohtade, tasude, remonditööde) väljaarvutamine ja selle võrdlemine tuluga, mida vara toodab. Seda saate teha kas arvutustabeli kaudu või kasutada kinnisvara hindamise tarkvarapaketti .
04 - tulu määr kui kvantitatiivne kinnisvarainvesteeringute analüüsi tööriist
Rahakäive omakorda võimaldab teil arvutada vara eeldatavat tootluse (ROR). Tulumäär on kasumlikkuse näitaja; see mõõdab raha, mille projekt genereerib, võrreldes sularahaga, mis teil projekti tuleb panna.
Selle suhte arvutamiseks vajate arvutustabelit või kinnisvara hindamise tarkvara. Ma arvan, et see on väga kasulik, kuna see võimaldab mul võrrelda tulu, mida ma ootan investeeringu ja tulu saamiseks, mida ma oleksin mõistlikult eeldanud muude, erinevatesse investeeringutesse. Näiteks: kui ma jooksin selle artikli alguses kirjeldatud vara numbrid, siis ta lööb mulle tagasi 8% kasumimäära, mida ma kindlasti edastan.
Ma võin oodata, et 8% investeerib aktsiaturul (väiksem risk ja palju vähem jõupingutusi). Riski ja jõupingutuste jaoks, mida ma peaksin sellesse projekti panema, ootaksin ma ka 20% -lise põhja suunas.
05 - kvalitatiivne - kas saate projekti teha?
Nagu ma eespool mainisin, teie kalkulaator siin ei aita. See on siis, kui peate vaatama peeglisse ja mõtle sellele, kui palju aega ja jõupingutusi saate projektile pühendada.
Vaatame uuesti projekti, millest rääkisin selle artikli alguses. Oletame, et võrreldate seda sarnase võimalusega; teine mitmepere samas naabruskonnas, kuid see nõuab vähem tööd. Te võite selle võimaluse üle kinnitada, kui teine ei paku märkimisväärselt kõrgemat tootlust. Aga kui palju kõrgem?
Alustavatele investoritele pakun alati sama nõu: selles valdkonnas valvake ettevaatlikult. Projekt, mida saate teha, on lõpmata parem kui see, mille olete põletanud selleks ajaks, kui olete sellel poolel teel. Leidke midagi oma mugavuse vahemikus, mis pakub korralikke numbreid, tehke seda, siis minge järgmine väljakutse (ja loodetavasti kasumlikum) projekt järgmisel korral.
Järeldus:
Analüüs on osa kunst, osa teadusest. Vaadake teisi selle jaotise teemasid, et saada rohkem ideid investeeringute hindamiseks.
Autor Chris Smith on kinnisvarainvesteerija, investorite ja kinnisvara spetsialistide veebi viidete asutaja ning avaldanud artikleid Corporate Finance Magazine'is, Euromoney'is ja Business Journal Network'is.