Osta õigus, kiire väljapääs, usaldage oma meeskond
Mida tähendab maja klappimine?
Maja klappimine tähendab, et ostate maja eesmärgiga müüa seda, tavaliselt kiiresti, kasumi saamiseks.
See ei ole pikaajaline ost ja hoidmine strateegia. Varade müümine rohkem, kui te selle eest ostsite, ei tähenda tingimata seda, et teenite kasumit.
Näiteks ostate maja 200 000 dollarini ja panete renoveerimiseks 50 000 dollarit. Kui müüte maja 240 000 dollarini, mis on rohkem kui see, mille eest seda ostsite, kaotab te tegelikult raha, kui teed renoveerimiskulud, samuti lisakulud kinnisvara hoidmiseks ja müümiseks.
Millist vara tüüpi saab ümber lükata?
Kõige levinum vara tüüp, mis on ümber pööratud, on üksikpere kodu. Kuid peaaegu igat liiki kinnisvara saab lukustada kasumit. See sisaldab:
- Multi-Family Homes : Flipping võimalused hõlmavad olemasolevate üksuste renoveerimist või täiendavate üksuste lisamist, et muuta vara väärtuslikuks potentsiaalsetele ostjatele.
- Segakinnisvara: see võib hõlmata müügipinda, elamispinda või mõlemat, tehtud renoveerimist või täiendamist.
- Jaekaubandus : erivajadustega ruumi uuendamine, näiteks restoran, salong või üldine pood.
- Land : tsoneerimisprotsessi läbimine, et saada see konkreetseks kasutamiseks heaks kiidetud, nt elamumajandus või jaemüük. Tsoneeringu heakskiitmine võib olla pikk protsess, sõltuvalt sellest, kui kiire ja lihtne on linna ehitusosakond töötada.
1. klahv: osta õigel hinnaga
Teete oma raha ostmisele. Pole tähtis, kui hästi renoveerite kodu lõpuks, kui paned liiga palju raha algusest peale, on see palju kasumlikumaks saamine.
Määrake järelväärtuse väärtus - ARV
Püüate kasumit proovida, kui palju saate endale vara endale lubada. Seetõttu peate töötama tagasi.
Esimene asi, mida peate tegema, on kindlaks määrata vara järelväärtuse väärtus. Seda te usute, et köök on väärt pärast seda, kui olete vara kõik renoveerimised lõpule viinud.
Peate vaatama hiljuti müüdud hinnad selle piirkonna sarnaste omaduste jaoks. Vaatamata võrreldavatele toodetele ei ole täpsed teadused, see aitab teil anda kodu väärtuse kuulipunkti. Kui teie koju on nelja voodi, kaks vanni kolooniaalist, siis soovite vaadata sama suurusega kolooniaid, mis on müüdud eelmisel aastal. Te peate kohandama teatud tegureid, näiteks:
- Ruudukujundus: kahes kodus võib olla sama arv voodeid ja vanni, kuid see võib olla 1000 ruutjalga suurem.
- Renoveerimiste kvaliteet: vaadake renoveerimisel kasutatavaid materjale. Kas see on see, mida praegune ostja otsib?
- Asukoht: Mõned linnaosad on paremad kui teised: parem koolipiirkond, vaiksem tänav.
- Partii suurus: suuremad osad on väärtuslikumad.
- Lisavõimalused: kas kodus on keskne kliimaseade, maa-alune bassein, viimistletud kelder või magamistuba?
Kui olete vaadanud võrreldavaid omadusi, peaksite olema valmis välja pakkuma mitmesuguseid asju, mida kodus on väärt, kui olete renoveerimise lõpetanud. See on järelturu väärtus.
Kulude maha arvata
Selleks, et osta vara õige hinnaga, peate määrama, kui palju raha te arvate kodus kulutades.
- Ostu sulgemisega seotud kulud: see hõlmab omandiõiguse kindlustust, koduinspekteerimist, advokaaditasu, ülevaatusi, pangatasusid ja teenustasusid: toimingud ja hüpoteek.
- Ehituskulud: linna load, materjalikulud, tööjõukulud.
- Holding Costs: Kindlustusmaksed, maksud, makse mis tahes laenud, võimalikud kommunaalkulud.
- Müügil olevad kinnisvarakulud: advokaaditasud, võimaluse korral kinnisvara üleviimise maks, kinnisvarakindlustuse komisjonitasu, teenustasu ja hüpoteek, linnakontrolli tasud: võimalik kinnipidamisasutus , CO, kui see linn seda nõuab, ostja krediit: ostja koduinspektor leiab asju vara valesti, seega võib ostja tõenäoliselt nõuda krediiti, et need asjad saaksid parandada.
Mis on teie kasumimotiiv?
Teil ei pruugi tõenäoliselt kogu töö ja risk, et kipitate koju, 5000 dollarit. Seetõttu peate määrama oma ideaalse kasumi eesmärgi flip-st. Kui kõik on öelnud ja tehtud, kas tahaksite teha 20 000 dollarit? 50 000 dollarit 100 000 dollarit Teades, kui palju soovite teha, aitab teil hinna kindlaks määrata, mille järgi saate kodu osta.
Samuti peaksite teadma, et peate maksma kapitalikasumi maksu mis tahes teie poolt teenitud kasumilt. Sõltuvalt teie sissetulekust, peate võib-olla maksma midagi või maksma kuni 20 protsenti oma kasumist Uncle Samile. Selle maksumuse võib edasi lükata, kui teete 1031 Exchange'i.
Määrake ideaalne ostuhind
Nüüd, kui olete määranud vara järelmaksu väärtuse, ligikaudsed kulud, mis on seotud vara uuendamisega ja kui palju raha soovite teha, saate määrata maksimaalse summa, mille olete nõus vara eest maksma.
Pärast paranduste väärtust
- miinus kulud
- miinus kasumi motivatsioon
= Ideaalne ostuhind
See on koht, kus teete pakkumise ja loodan, et see on heaks kiidetud. Selle numbri saamiseks on jõutud palju tööd, nii et ärge muretsege kinnisvaramaaklerid, kes ütlevad teile, kui suurendate oma pakkumishinda, on vara teie jaoks. Iga dollarit, mida maksate selle vara eest, on dollari potentsiaalne kasum, mille kaotad. Pidage meeles, et olete oma ostuga raha.
2. võti: kiire väljapääs
Kinnisvarafirmade eesmärk on teenida kasumit ja teenida kasumit nii kiiresti kui võimalik. Iga hea investor teab, et kinnisvaraturul on võimalik pöörduda väravasse. Mitmed tegurid võivad oluliselt vähendada teie vara väärtust. See sisaldab:
- Intressimäärade tõus: kui intressimäärad on suured, ei saa inimesed endale kodus kulutada. See vähendab nende ostujõudu, sest nende igakuine hüpoteegi makse on suurem. Kuna intressimäärad tõusevad, on kodumaised hinnad ostujõu languse suhtes kohanenud.
- Hooaja vahetus: kodu ostuhooaja piigid suvekuudel, mil lapsed koolist välja astuvad. Perekonnad soovivad liikuda enne uue kooliaasta algust. Kui teil ei õnnestu oma varajase kevad / suve kiirust turul klappida, võite end maksta ennast palju raha.
- Inventari suurenemine : Teine tegur, mis võib teie kodu väärtust mõjutada, on piirkonna ülemäärase inventuuri. Üks põhjus, miks see võib juhtuda, oleks siis, kui suur ettevõte linnas lakkab ja inimesed hakkavad oma kodusid turule laskma, et nad saaksid ümber paigutada. Seal on nii palju ostjaid 3 magamistuba, 2 vannituba $ 250,000 rantšo kodu. Kui turul on viis, peate võib-olla vähendama oma hinda, et see saaks kiiresti müüa.
- Piirivalve või piiratud müük piirkonnas: kahjuks ei saa te oma naabreid juhtida. Lühikese müügi ja vara väljaostud vähendavad teie kodu väärtust.
- Loodusõnnetus: Te ei saa ka kontrollida Ema loodust . Orkaanid, tornaadod ja metsatulekahjud võivad hävitada piirkonnad, jättes kodu hinnad võrdselt raputades.
- Madalama kooli hinnangud: kui koolisüsteemi reiting väheneb, muutub naabrus potentsiaalsetele ostjatele vähem soovitavaks.
- Aeglane majandus: kui majandus laguneb, siis tehke ka kodumaiseid hindu. Vähem inimesi on võimeline kodusid ostma ja need, kes soovivad vähem kulutada.
- Keskkonnaküsimused / toitekaablid : kõrgendatud radooni või muude kemikaalide sisaldus pinnases, majapidamises või torujuhtme kaudu ehitatud elektriliinide ehitamine muudab teie kodukale suurema dollari müümise raskemaks.
3. võti: meeskond, kellega teete või võite teid murda
Eduka vara flips on tehtud kiiresti ja teha õige hinnaga. Valitud töövõtja, disaineri või kinnisvaramaaklerite palkamine võib kiiresti lüüa flopiks. Ideaalis on teil enne usaldusväärsete isikute sisseseadmist vara sulgemisel nii, et te ei raiska aega.
Disainerid
Kui kavatsete oma renoveerimiseks projekteerija palgata, peate veenduma, et ta on piirkonnast tuttav. Viimane asi, mida soovite teha, on ülemääraselt paranenud. Mitte igas kodus pole vaja Calcutta marmorit ja Brasiilia puitpõrandat. Saate suurepärase raha teha suurepärase korruse plaaniga ja puhta disainiga. Köögid ja vannid müüvad kodusid, kuid enamik ostjaid ei tea 400-kraadise kraani ja 40-eurose vahega.
Turu tundmine aitab kindlaks teha, milline ostja seda valdkonda otsib. Kas piirkonnas on palju unikaalseid, noorpaigaid, väikeste lastega noorte peresid või tühja nestereid? See aitab määrata parima lähenemise renoveerimisele. Kas te peaksite lisama teise magamistoa? Keskenduge laste peretuba? Kas peaspikk on peamine joonistus?
Töövõtjad
Siia kuuluvad elektrikud, torulukksepad, siderid, katusepanijaid, ventilatsiooniseadmete töövõtjad, maalijad, sillutuskivid ja kõik muud, mida te vajate. Soovite saada mitu pakkumist, et saaksite parima hinna, kuid soovite ka mandaati kontrollida, sest parim hind ei ole alati parim kvaliteet. Võib arvata, et teil on algusest peale hea hind, kuid lõpeb rohkem aega ja raha, millega püütakse parandada töövõtja viletsat tööd.
Veenduge, et töövõtja mõistab vajalikke lubasid, mis tuleb linnaga välja võtta vajalike renoveerimiste jaoks. Kui kaua võtab linn lubade töötlemiseks? Kas on mingeid tsoneerimise probleeme, mis tuleb heaks kiita? Linnaga seotud lubade lubamine võib kuud aega hoida töökohti ja vähendab võimalikult suurt kasu.
Töövõtjad on ka kurikuulsad, et "alahinnata", kui kaua töö võtab. Veenduge, et töövõtjaga on töö lõpetamiseks määratud tähtaeg. Samuti peaksite oma eelarvesse lisama ettenägematute vahendite hulka nendes töökohtades, mis pole õigeaegselt lõpule viidud.
Vahendamine
Kas müüte kinnisvaramaakleriga või üritate vara ise müüa. Kui müüte kinnisvaramaakleriga, pidage meeles, et nende müügi vahendustasu arvestatakse.
Valides kinnisvaramaakler, peate veenduma, et nad teavad turgu, kus te üritate kodu müüa. Isegi kui te olete varem töötanud kinnisvaramaakleriga, ei pruugi need olla konkreetsel turul kõige paremini sobivad.
Lisaks on paljud kinnisvaramaaklerid lihtsalt huvitatud kiire müügi tegemisest ja tingimata kodumaise dollari müümisega. Veenduge, et olete teinud oma uurimistööd ja et tunnete ennast mugavalt arvuga, mida kinnisvaramaakler tunneb, et saate kodus saada. Sa tahad kiiret müüki, kuid ka te ei soovi lahkuda liiga palju raha.