Võrreldes esimese aasta omakapitali tasuvuse arvutamisega võib kinnisvarainvesteerija soovida teada oma omakapitali tasuvust, mis on prognoositud tulevasteks aastateks või esimese aasta jooksul kogenuks.
See võib olla oluline, sest kui vara on hinnatud ja hüpoteek on mõnevõrra makstud, võib selles etapis investeeritud summa paremini kasutada mujal, kui praegune omakapitali tootlus on väike.
- Raskusaste: lihtne
- Nõutav aeg: 10 minutit
Siin on kuidas
- Võimaluse korral saate hinnata vara praegust või prognoositavat väärtust. Selles näites kasutame kinnisvara väärtusena 510 000 dollarit.
- Määrata hüpoteegi väljamakse. Näiteks oletame, et hüpoteegi tasakaal on 375 000 dollarit.
- Seejärel arvutage rahavoogude järelmaksud (CFAT) . Kasutame 17 000 dollarit.
- Omakapitali tootlus on CFAT / (väärtus - väljamakse):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 või 12.6% on meie omakapitali tootlus
Näpunäited
- Selles näites on omakapitali tootlikkus valitsevate intressimääradega võrreldes suurepärane. Kuid kui hüpoteegi oleks makstud rohkem ja väärtus oli tõusnud rohkem, oli tulemuseks pool korda suurem või 6%.
Sel juhul on võimalik, et vara müümine ja teise investeeringu tegemine oleks targem, kuna uue vara parem ROE.
Vaatame ROI investeeringu rentomandisse
On mõned väga head põhjused, miks investorid leiavad, et aktsiate ja võlakirjaturgude varade liikumine kinnisvarasse võib oluliselt suurendada nende investeeringute tasuvust ja investeeringutasuvust.
Vaatame, mis teeb kinnisvara nii tulusaks:
- Kindlustatav: see on materiaalne vara, mida kindlustate kahjude vastu. Kui see on kahjustatud või hävitatud, saate hüvitise. Kui teil on aktsiaostu ja ettevõte läheb pankrotti või on halb kasumite uudised ja teie aktsia hinnad kollapsid, on see vaheajad.
- Finite: Nad saavad jätkata trükkimist ja aktsiate emiteerimist äriühingus, kuid maailmas on vaid nii palju kinnisvara. Jah, saate sellel midagi luua, kuid see on ikka veel üks ainulaadne maatükk.
- Kapitalikasumi maksusoodustused: teie kasum, kui varusid müüakse, realiseeritakse aastal, mil see müüakse, välja arvatud erandid. Võite kasutada IRK-lt 1031 maksuvõla edasilükatud väärtpaberit, et peatada kinnisvarainvesteeringute müügist saadud kasumi maksustamine kapitalilt. Te võite selle igavesti edasi lükata! Kui olete oma portfelli aastate jooksul kasvanud, kasutades 1031 vahetust korralikult, pole te maksnud kapitali kasvutulu. Kui te kaotate ära, siis pärijad pärijad vara oma praeguse suurendatud väärtuseni ja kõik need kapitalikasumid lähevad lihtsalt ära! Jah, võite mõnel juhul seda teiega kaasa võtta.
- Rahavoog ja hinnatõus : kinnisvara on aja jooksul tõestanud väärtust, kuigi lüües on mööda teed. Niisiis, kui teil on rendiettevõtteid, siis omandate väärtust omakapitali kaudu ja te rendite seda positiivse igakuise rahavoogude kulude katmiseks.
- Omakapitali kasv hüpoteegi tasumiseks : Te maksate seda hüpoteegi maksmist iga kuu ja osa sellest läheb omakapitali. Te ehitate vara väärtust, mille eest võite laenata väga soodsate hindadega.
- Suured kulude mahaarvamised: saate maha arvata juhtimis-, hooldus- ja tegevuskulud ning kinnisvaramaksud tulude või muude sissetulekute vastu.
- Amortisatsioon on kingitus: võite struktuuri (mitte maa) väärtust amortiseerida 27,5 aasta jooksul. See ei ole raha, mida olete kulutanud, kuid saame annulleeritava tulu iga-aastase amortisatsiooniga dollari eest maha.
- Suur madala riskitasemega finantsvõimendus: hüpoteekide kasutamisel võite kasutada üürikorteri ostuhinna 80% või rohkem. Miks kulutada 200 000 dollarit, et osta üks kodune sularaha, kui saate osta neli neist ettemaksuga ja panna need neli rahavoogu panka iga kuu?