See tsitaat on aastakümneid vana, kuid see kehtib täna. Kuigi see on kogu raev tänapäeval teleris, ei käsitle käesolev artikkel kinnisvara hulgimüüki ega flipping maja .
Tõsi, sellistes tegevustes on raha, mõnikord palju raha, kuid see on lühiajaline kasum. Kui te seda reinvesteerite pikaajalises rendikinnisvaras, siis võib flipping olla suurepärane vahend.
See artikkel on aja jooksul kinnisvaraportfelli ehitamine ja kasvamine, mis rahaliste voogude kaudu rahaliselt rikkalikku pensionile jäämise elustiili rahastab. Mitu rentimisomadust, millest igaüks teenib positiivset rahavoogu, saate rahastada oma pensionile jäämist stiilis ja mitte muretseda paljude majanduslike tegurite pärast, mis ähvardavad enamikku investoritest aktsiatesse ja võlakirjadesse.
Samuti pole kunagi liiga hilja. Kui olete noor, võite teha esimese makse soetamiseks oma esimese rendimahu ja alustada oma kinnisvaraportfelli kasvatamist aastate jooksul, kuni olete pensionile läinud. Kui olete enne pensionile jäämist viie kuni kümne aasta jooksul, saate varasid madalama tootlikkusega investeeringuteks ümber rentida kinnisvara ja suurendada oma pensionile jäävat kuusissetulekut.
Kui olete juba vanaduspensionieani jõudnud, võite teha sama asja.
Mis teeb suurepärase kinnisvarainvesteeringu?
Enne kui jõuate mõelda, et mõni neist teguritest peab olema ideaalne enne, kui ostate üürikinnisvara, tean, et see nii on haruldane. Teie eesmärk on püüda maksimeerida igaüks neist nii hästi, kui võimalik, ja mõnikord võib see olla olulisem kui teised.
Siin on tegurid, mida otsite suurte eluruumide rentimise investeeringute, ühe pere või korteriühistu:
- Asukoht: Jah, võite öelda seda kolm korda, kuna kinnisvara on kõik asukoha kohta. Sa ei taha rentida koju supermarketi parkla keskel, kuid üks teie rohelisest vööst või pargist võib olla just õige.
- Renditavus: asukoht on selle teguri osa. Kuid kui kodu on suurepärases asukohas, kuid konkurents on jäik, ei pruugi see olla parim investeering. Kui on olemas palju renditarbeid ja omanikud pakuvad stiimuleid, ei pruugi see olla õige aeg. Kui saadaval on vähe üürikortereid, siis võite mitte ainult hoida kinnisvara hõivatuna paremini, võite samal ajal nõuda kõrgemat üüri.
- Kulud: see on suhteline, sest kinnisvara maksud on suureks kuluks, kuid mõned valdkonnad teevad suuremaid rendihindu, sest rajatised on mugavamad, seega on ka maksud kõrgemad. Kui saate hüvitada kulud, mille igakuine rahavoog jääb üle, siis on see positiivne.
- Hindamine: Kuigi rahavoog on esmajärjekorras, on tähtaja pikendamine tähtis. Rentimisvara omakapitali suurendamiseks, väärtuse tõusuks ja hüpoteegi maksmiseks on kaks võimalust. Investeeringute arukat võimendamist saab kasutada oma portfelli kasvatamiseks omanduses olevate varade omakapitali abil.
Need on teie peamised kaalutlused, muidugi vaadates vara vanust, eeldatavat remonti aja jooksul ja kõiki vajalikke parandusi.
Rendiomandi asukoht ja omandamise protsess
Olete valmis alustama ja ostma oma esimese rendipinnaga vara. Sul on soovitud hinnaskaala sissemakse ja soovite teha teadliku ostuotsuse.
- Teadke oma turupiirkonda: võtke aega, et oma turupiirkonda põhjalikult analüüsida. Teil võib olla mõni konkreetne naabrus või piirkond, kuid soovite laiendada oma uurimistööd, et teil oleksid vajalikud teadmised võimalike omaduste võrdlemiseks. Vaadake, millised omadused teie hinnaskaalas hästi müüvad. Tehke mõni uurimus kohtumaja valdkondades, kus kodud müüvad sularahas. Investorid on tavapärased raha ostjad, seega saate teada, millised valdkonnad ostavad teisi investoreid, mõned väga kogenud.
- Lugege omaduste väärtust. Lugege, kuidas kinnisvaramaaklerid teevad CMA-d, võrdleva turu analüüsi . Kõige edukamate investorite esimene asi on see, et osta alla turuväärtuse. See lukustab sulgemislauas kasumi. Samuti muudab hüpoteegi maksed madalama tasuvuse saavutamiseks kasumlikuma rahavoogi.
- Üüride ja konkurentsi analüüsimine: külasta kohalikus meedias, kus reklaamid reklaamitakse, printida ja veebis Craigslistissa. Kui uurite naabruskonda, saate keskmiste renditasemete summa selliste kinnisvaratüüpide kohta, mille kaalute ostmist. Kui palju on saadaval, kas omanikud pakuvad stiimuleid nagu tasuta kuud? Tea, mida saate rentida oodata.
- Küünte kulud: kulud on siin tavalised nagu tavalised remonditööd (eelarves), kinnisvara maksud, kindlustus jne, mida kohaldatakse iga piirkonna vara suhtes. Vea on siin sama halb, kui lastakse alla aasta turuvõimaluseks; ära viskama kasumit. Tegelike omaduste seisund, mida te kaalute, on eraldi asi, kuigi te soovite eelarvet ilmselgete remonditööde jaoks, mida teate, saab vanema vara jaoks.
- Leidke tehingud ja rääkige kokkuleppest: järgmises osas räägitakse parimatest rendihinnakohustuste leidmisest, kuid see on osa sellest protsessist, mis on pikaajalise kasumi jaoks otsustava tähtsusega. Kui maksate jaemüüki, omandiõiguse perioodi jooksul, kaotad kasumi.
Need on asukohaprotsessi tükid, kuid siin on mõned konkreetsed allikad parimate tehingute jaoks.
Kinnisvara portfelli ostutehingute rent
Me kõik teame vara väljaostude ja suurepäraseid pakkumisi, mida võib mõnikord leida. Siiski on hiljutise krahhi jaoks lõppenud suurte kinnisvaratehingute turgude laienemine omanikega. Paljud turultõpetused, mida täna leiad, on halvas seisukorras, mõned vabanevad aasta või rohkem. See ei tähenda, et te ei peaks pidevalt taganema vargatulekahjude kaudu selliste saitide kaudu nagu RealtyTrac.com. Nad on ikka veel juhtunud ja võite hankida hea, mis on nüüd üürikõlblik.
- Vigastatud omanikud: pidevalt jälgida meediat ja veebipõhiseid allikaid hädas olevatele omanikele. Need on inimesed, kes rahalisi põhjustel peavad oma kodusid müüma kiirelt ja olukorras, mis võib kaasa tuua teoste ostmise alla praeguse turuväärtuse. Võib-olla on neil meditsiinilised kulud, töölt kõrvalejäetud või neil on vaja kiirustamiseks töökohta. Tehke märksõnade otsing Craigslistissa omanike loendite jaoks, kasutades selliseid fraase nagu "peab müüma", "võtma kõiki pakkumisi" jne.
Varade eelmüük: varade ennetähtaegne tagastamine annab investoritele võimaluse asuda kinnisvara enne sulgemist, mille nad saavad osta täieliku turuväärtuse allahindlusega. Realtytrac.com ja muudel saitidel on sektsioonid ainult nende kirjete jaoks.
Töötage heade hulgimüüjate ja fikseeritavate investoritega. Kinnisvara hulgimüüjad, kes on oma tegevuses head, võivad olla suurepärased rendikodude allikad. Kui nad mõistavad oma rolli üürikindlustuse investorite müümisel, teavad nad, et soovite osta praeguse turuväärtuse alla ja et vara peaks olema rentimiseks valmis. Investorite korrektsioonid ja klapid müüvad enamasti ka rendipindade ostjaid, et nad teaksid, mida te soovite, ja kindlasti varustate kinnisvara.
Lahti, loputa, korrake ja liigutage üles
Kui olete leidnud oma niši ja teete oma oskused, jätkake seda sama ja sama asja jätkamisega, lisades oma rentimisportfelli. Kui maksate hüpoteegid välja, võite soovida omavahendeid kasutada, kuid seda tehke väga hoolikalt ja mitte liiga pikk. Paljud investorid läksid 2007. Aasta krahhi alla, kuna nad olid liiga võimendatud ja nad ei suutnud hoida üürnikke hüpoteegi maksmise jätkamiseks.
Vaadake 1031 maksude edasilükatud börsil müüa kasumlikke kinnisvara, et rahastada kinnisvara portfelli suurendamiseks suuri või rohkem kinnisvara.