Kui olete kinnisvaraettevõtte uus või ala uus, saate abi. CMA ei ole lihtsalt võrdlev matemaatika. Kohalike andmete põhjal tehtud otsuste tegemiseks on vaja põhjalikke teadmisi kinnisvara müügi dünaamikast konkreetses valdkonnas. "Kinnisvara on kohalik" on tuntud tsitaat, sest see on tõsi, ja peate kogu õppima oma kohaliku turu kohta.
Teisisõnu, peate teadma oma turgu ja miks kodud ühes piirkonnas müüvad teistmoodi ja kõrgemad või madalamad hinnad kui võrreldavad kodud teises piirkonnas.
Lihtsate numbrite võrdlemine ilma piirkondi ja omadusi teadmata võib olla katastroof. Üks kõige olulisem tegevus CMA-s on võrreldavate omaduste valik.
Hoolikalt kogutud võrreldavad omadused
Kui valite omadused, mida peate oma objektidega võrreldavaks, on olulised kaalutlused:
- Statistiliselt on kahtlustatav, et müük, mis on palju suurem või palju väiksem kui grupi suurem osa. Erinevused on tõenäoliselt põhjendatud. Kui teil on piisavalt hiljutisi komposte, siis visake liiga kõrge ja liiga madalate hindadega müük liiga kaugele.
- Veenduge, et võite õigustada komposte, mida pole kasutatud. Kui otsustate võrrelda, pole sobiv, on põhjust. Kui teie klient küsib hiljem, miks te ei kasutanud kindlat kodu, soovite vastata õigesti ja õigustada oma toiminguid.
- Tõmmake võrreldavad omadused välja objekti vara alalt või nii lähedal kui võimalik. Kui ühes kohas pole võimalik leida piisavalt komponeid, siis võib vajalikuks osutuda mõne teise linnaosa sarnase naabruse kasutamine.
- Kasutage müüdud võrreldavaid tooteid, mis pole liiga vanad. Püsi nii aja jooksul kui võimalik. Kiiretel turgudel on see lihtne, kuid mitte nii palju, kui müük on aeglane. Kui peate minema tagasi rohkem kui kaheks või kolmeks kuuks, peaksite tõenäoliselt pikaajaliseks tegema mõned subjektiivsed kohandused. See ei ole lihtne, sest tegelikult ei ole reeglit selle kohta, kuidas seda täpselt teha.
- Kui kogus lubab, kasutage ainult sarnaseid konstruktsioonitüüpe. Näiteks võiks teie objektide vara olla ühe lugu koduks ja paljud comps on kaks lugusid. Meie vananeva elanikkonnaga tegelevad paljud pensionärid ühe lugu kodukandega, mistõttu võib see olla nõudlikum
Vara eristuste väärtuse korrigeerimine
Võrreldes sarnaseid omadusi, on alati erinevusi. Kindlasti kohandage oma objekti väärtuse hinnangut selle erinevuste kohta võrreldavatest omadustest:
- Partii või maatüki suuruse erinevuse lisamine või lahutamine.
- Tehke sama funktsiooni erinevuste puhul nagu magamistuba, vann, garaaž jne
- Vaadake rahastamise erinevusi, mis oleksid võinud müügihinna mõjutada. Müüja finantseerimine võib mõnikord kaasa tuua kõrgema hinna, mida makstakse kinnisvara eest, mis ei ole seotud selle tegeliku väärtusega. Pea meeles, et need peavad olema "käeulatuses" tehingud. Selles olukorras ei tohiks olla erilisi olukordi, perekonna müük, vaevatu müük jne.
Konkurentsituru praegune analüüs
Teie noteerimisprospektori / kliendi täielik ja üksikasjalik aruanne ei saa olla täielik, ilma et oleks sarnast turuanalüüsi loetletud vara ja konkureerides nende koduga samal ajal. Teie loendi hinna soovitust saab muuta üles või alla sõltuvalt sellest, kui palju kodusid on selles piirkonnas ja nende nimekirja hinnad on loetletud.
Teades, et mõned kõrgeimad müüdud kompuudid pärinesid väga madalate varude perioodidega, võib teil muuta oma nimekirja hinna hinnangut veidi allapoole, kui praegune turg on märkimisväärselt suurema varuga. Kui lähete teisele suunas, kui kodudes on vähem, võib teil olla võimalik korrigeerida oma küsitavat hinda ülespoole.
Tulemused, mis on kujutatud formaadis lihtsalt arusaadavas vormis
See ei ole "päris" reklaam. Praegu on peaaegu iga MLS-süsteemi jaoks tarkvaralahendusi, mis toodavad võrdleva turuanalüüsi jaoks väga poleeritud aruandeid. Väärtus on andmete ja teie tõlgenduses. Ärge laske "esitlemisel" glittsil olla kõrgem kui andmete valimine ja tõlgendamine.