Seda võib arvutada ka järgnevatel aastatel, tuginedes vara eeldatavale väärtusele, millest on maha arvatud hüpoteeklaenude bilanss. See oleks praegune omakapitaliinvesteering, mida teil oleks vara, mida korrigeeriks hüpoteegi väärtuse suurenemine ja tagasimakse.
Miks mõõta ROE tulevastel aastatel?
Erinevalt mõnest teisest investeeringutasuvuse investeeringutasude kalkulatsioonist, mõõdab see teie muutuvas numbris olevat tulu. Sissemaksesse sisestatud raha ei ole muutunud, kuid aastate jooksul muud tegurid teevad ja muudavad teie omakapitali tootlust. Seda seetõttu, et teie omakapital muutub. Kõigepealt vaadake, millised eelised rentimisomandi omandamisel teile meeldivad:
- Laenu maksmine: kui jätkate hüpoteegi maksmist, maksate laenu põhisummale. Teie omakapital suureneb, kuna võlgnevus on väiksem võrreldes väärtusega.
- Hindamine väärtuses: teie kodu väärtustab aja jooksul. Nii et kui te vähendate oma võlgnevust, suurendate seda, mis see on väärt. Nende kahe erinevus kasvab; omakapital.
- Rahavoog : iga kuu pangasite mõne raha, hüpoteegi maksmise ja kulude katteks makstud raha.
- Tulumaksu säästmine: amortisatsioon on tohutu kasu. Igal aastal võite renditulust maha arvata osa struktuuri väärtusest nagu amortisatsioon. Te ei kulutanud midagi, kuid mahaarvamine on just nagu teil oli.
Need on hämmastavad eelised, mis muudavad kinnisvara nii palju paremaks kui teised investeerimisvarad. Siiski näeme, et on olemas mõni neist, kes muudavad omakapitali, mis pidevalt kasvab. Vaatame näitena:
Ostate rendikodu 100 000 dollari eest, langetades 20 000 dollarit. Ostupäeval näete, et see on väärt 100 000 dollarit, kuid võlgu võlgu ainult 80 000 dollarit, kuna teil on see omakapitali 20 000 dollarit.
Oletame, et teie aastane positiivne rahavoog on 3600 dollarit või 300 USD kuus hüpoteegi ja kulude kohta. Seega, meie ROE on $ 3600 / $ 20.000 või 0.18 = 18% omakapitali tootlus. Sa oled investeeringute guru!
Nüüd laseme kiiresti edasi kümme aastat. Olete oma hüpoteeki maksnud, ja kodus on väärtust hinnatud, nüüd väärt 118 000 dollarit. Teie hüpoteeklaekumine on langenud 80 000 dollarilt 66 000 dollarini. Nüüd vaadake oma omakapitali. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, teie uus aktsia meie lihtsas näites. Nüüd teeme uuesti ROE-i arvutamiseks. Te saate rentida veidi rohkem, seega on teie rahavoog nüüd 4 400 dollarit aastas. 4 400 USD / 52 000 USD = 8,5% Omakapitali tootlus.
Mis juhtus? See on lihtne, kuna suurendatud omakapitali ei saa te kindlasti kiiresti üürida. Kas see on endiselt suurepärane investeering? Vaadake, mida saate nüüd teha 52 000 dollariga. See võib olla aeg müüa ja reinvesteerida.