Väärtus võrdub neto põhitegevusega, jagatuna ülempiiriga
Kui olete kinnisvarainvesteerija ja kavatsete omandada kinnisvara, on üks esimesi asju, mida soovite teha, mitte ainult seda kinnisvara turuväärtust, vaid ka selle tegevustulusid ja -kulusid.
See ütleb teile, kas see vastab teie rahavoogudele ja kasumlikkuse eesmärkidele. Ja kui hakkad saama, on teie ettevõtte tulevase äritegevuse kasvu seisukohalt oluline, et hinnatase on oluline.
Kinnisvara väärtuse määramine
Kõigepealt peate määrama objektiomandi neto põhitulu (NOI), mida teie või teie klient kaalub. Rentimisomandi NOI on selle rent, millest on maha arvatud selle kulud. Kui see on korterikompleks, määrake neto renditulu pärast kulude säilitamist.
See võib olla mõnevõrra väljakutse, sest ideaaljuhul on teil vaja tulu ja kuluaruandeid vara kohta, mis oleks olemas ainult praegusel omanikul. Kuid võite NOI-d hinnata, korrutades müügihinna kapitalisatsioonimääraga.
Näide
Kuueühikuga korteriprojekt võib tuua üürilt 30 000 euro suuruse puhaskasumi. Määrake kapitaliseerimise määr viimasest, võrreldavast, müüdud omandist. Nüüd jagage see puhas põhitegevus tulu kapitalisatsioonimääraga, et saada praegune kinnisvara väärtuse tulemus.
Oletame, et teie võrreldav vara on müüdud 250 000 dollarini. Olete otsustanud, et vara NOI-il on pärast kohaldatavate kulude mahaarvamist 50 000 dollarit. Jagage seda 250 000 $ müügihinnaga. Teil on kapitalisatsioonimäär 0,2 või 20 protsenti.
Kui te arvate, et kapitalisatsioonimäär on 20 protsenti. 30 000 dollarit jagatuna 20 protsendiga on 150 000 dollarit, mis oleks kinnisvara praegune väärtus.
Muud tööriistad
Pidage meeles, et see ei ole ainus sissetulekute väärtuse arvutamise meetod. See on kasti üks tööriist. Kõik väärtuse ja finantstulemuste arvutused, mida investorid ja kinnisvaraärid kasutavad oma igapäevasel rutiinil, on mõni väärtus.
On raamatuid, kus on palju keerulisi arvutusi, mida kasutatakse kinnisvara hindamiseks ja kinnisvarainvesteeringute ning rendikinnisvara ja -operatsioonide tulemuslikkuse kindlaksmääramiseks. Enamik investoreid kasutavad elamukinnisvarainvesteeringute puhul regulaarselt neid arvutusi vaid poole tosinaga. Mõned kehtivad hulgimüügi suhtes, mõned projektide kinnitamiseks ja ümberpaigutamiseks ning teised rendi investeerimiseks. Mõned on rendiinvestorile rohkem kasulikud nende portfellide pikaajalise toimivuse määramisel.
Ärikinnisvara investeering
Kommertskinnisvarainvesteeringutega on kaasatud täiesti uus matemaatika tasand. Laenuandjad kasutavad väga spetsiifilisi arvutusi, et otsustada, kas osta või projekti rahastada. Nendest on hea teada, sest paljud väga edukad elamuinvestorid arenevad mitmepere- ja äriomandisse investeerimiseks.
Kasutatava valemi ja kasumi arvutamise valimine sõltub teie eesmärkidest ja kinnisvara tüübist.
Kui olete investeerija, kes ostab ühepereelamusi, kasutate mõningaid arvutusi, kuid tõenäoliselt ei huvita see kitsamäära ja muude mitmepereelamusega arvutusi.
Rendikindlustuse investeering
Eduka rendiettevõtte investeerimisstrateegia algus on tulevase vara renditulu täpsem hinnang . Rentimisomaduste omandamisel räägib renditulu netosummast, kui hästi investeerib teie ettevõte mitte ainult turutoimikute ja rendiga, vaid ka oma kuludega, sealhulgas juhtimise ja hooldusega.
Alumine rida
Inimesed, kes investeerivad kinnisvarasse sissetulekut tootvate kinnisvaraobjektide kaudu, peaksid kasutama meetodit, mille abil hinnata mis tahes vara, mida nad kavatsevad osta. Korkimäärad on laialdaselt kasutusel äri- ja mitmepereelamute hindamise ja kasumlikkuse uuringutes.
Neid saab kasutada vara hea müügihinna kindlaksmääramiseks või teiselt poolt noteeritud vara väärtuse ja küsitava hinna osas.
Kinnisvaraeksperdina, kes teenindab investeerimiskliente, peaksite olema väga tuttav tulunduslike omaduste hindamise meetoditega. Kui teete kogu oma rendiettevõtte hoolduse ja haldamise, ei pruugi teil tekkida mingeid kulusid, välja arvatud materjalid, kui te ei hinda oma töökohta. Siiski on palju tõenäolisem, et teil on mitu kulu ja teie neto põhitegevuskasum on see summa, mille saate pärast kõiki kulude mahaarvamisi.