01 - ainult intressimääraga mortgages - populaarne valik kõrgel hindamisperioodidel
- Laenuvõtja rahuldab printsipaali balloonimaksega
- Laen amortiseeritakse uuesti ja laenusaajal on uus, märkimisväärselt kõrgem kuumakse
- Kinnisvara müüakse.
Eeliseks on see, et ainult intressimääraga hüpoteeklaen võimaldab laenuvõtjal seda 5-10 aasta pikkust tähtaega edasi lükata, hoides igakuiseid makseid vähe ning potentsiaalselt vabastades sularaha muudeks investeeringuteks või igakuiste kulude katmiseks. Ka selle perioodi jooksul on intressimaksete maksed mahaarvatavad (konsulteerige palun oma maksuprokuröriga).
Ainult intressimääraga hüpoteek / kõrge arvestusperioodi näide
Ainult huvi pakkuv hüpoteek on muutunud investorite populaarseks valikuks valdkondades, kus kinnisvara väärtuse tõus või kõrge kallinemisperiood on eriti positiivseid rahavoogude investeeringuid leidnud.
Siin on näide, kus te otsite kodu. Kinnisvara väärtused ja hinnad tõusevad piirkonnas, mida te vaatate. Samal ajal ei tee teie muud investeeringud väga hästi. Paremateks strateegiateks võiksite pidada huvi ainult hüpoteegi. Kuid pidage meeles, et laenuandjad näevad huvi ainult hüpoteeke kui riskantsemaid ja hindavad neid kõrgemalt.
Näide: 30-aastane intressimakse laen 100 000 dollaril intressimääraga 7,0%:
• Ainult intressi maksmine: $ 583 / kuus, $ 7000 / year
• tavaline makse: 665,30 $ kuus, 7 984 dollarit aastas
• Säästud esimese kümne aasta jooksul: 82 dollarit kuus, 984 dollarit aastas
02 - Laenu-elueeringud ja intressi laenu põhjused
Intress ja põhiosamaksed
Joonisel 1 on näidatud laenu igakuine maksegraafik. Investor maksab intressi ainult laenu esialgse perioodi jooksul, siis laen amortiseeritakse, et maksta 100 000 dollarit põhisummat ülejäänud aastatel.
Joonis 2 näitab, et peamine tasakaal jääb huvi teeniva perioodi jooksul tasapisi ja hakkab langema alles pärast seda, kui investor hakkab maksma põhiosa. Ainult huvi pakkuv laen võib sobida investorile, kes:
- Püüab vältida negatiivset rahavoogu investeeringu esimestel aastatel.
- Plaanid vara ümberpaigutamiseks
- Kas on muid rahalisi vahendeid, mida makstakse printsipaalina, või
- Ootavad kinnisvara hinnatõusu kõrget taset.
Potentsiaalsed riskid
Investori esmast ohtu jäetakse negatiivse omakapitaliga, kui vara turuväärtus väheneb, kuna intressi ainult perioodi jooksul ei maksta põhiosa.
Muud võimalikud ohud hõlmavad järgmist:
- Teie sissetulek ei ole ootuspäraselt suurenenud
- Võib olla ettemaksu trahvid
- Kuna paljud intressimääraga hüpoteegid on reguleeritavad määrad (ARM), võivad esialgsed maksed olla madalad, kuid kui intressimäärad tõusevad, siis ka makseid
- Teil pole raha, kui põhiosa tagasimaksmine on vajalik
- Üldine kinnisvaraturg langus ja müük ei ole kohe.
- Mis on intressimäärad, kui põhiosa on ümber amortiseerunud, on raske prognoosida.
Autor: Chris Smith on kinnisvarainvesteerija, investorite ja kinnisvara spetsialistide veebi viidete asutaja ning avaldanud artikleid Corporate Finance Magazine'is, Euromoney'is ja Business Journal Network'is.
03 - värskendamine alates hüpoteegi krahhi
UPDATE:
Tahtsin selle artikli värskenduse pärast värskendada. Praegu on 2016. aasta ja eluasemeturg taastub 2006. aastal alanud krahhist. Seal oli palju sõrmejälgi, et süüdistada krahhi eest ja üks sihtmärke oli lahkumishuvi. Hüpoteegipangad olid süüdi laenude andmise eest inimestele, kes ei oleks pidanud hüpoteegi hankima, või neile, kes said hüpoteegid, mida nad endale endale lubada ei saanud.
Ma ei tee asju vaid huvipõhiste hüpoteekide jaoks, kuna need on üsna eriline nišš, mida investorid kasutavad palju. Kuid mõni neist läks alla, kuna nad olid liiga võimendatud. Nagu paljude loominguliste laenutüüpide puhul, hakkas intressi laen ka pärast krahhi peaaegu olematuks muutuma, kuid see on tänapäeval ka mainstream. See teenib teatud õigustatud investeeringute niššide strateegiaid hästi.