See väike arv võib teile öelda, kas te tõenäoliselt teenite raha.
Sellise vara hindamine ei ole nii raske, kui see võib tunduda. Tegelikult on kinnisvara kapitalisatsioonimäära arvutamine lihtne ja peaks võtma teid vähemalt viis minutit.
See algab mõistmisega täpselt, milline on ülempiir.
Mis on kapitaliseerimise määr?
Piirangumäär on tulususe määr, mida saate oma investeeringutelt eeldada, sõltuvalt sellest, kui suurt sissetulekut te arvate, et vara teile luuakse. See on loomulikult väga oluline tegur. Sa ei kavatse raha investeerida.
See on suurepärane võimalus sarnaste omaduste võrdlemiseks, kuna arvestatakse kõiki kulusid. Kui kaks omadust tunduvad olevat päris palju sarnased, kuid üks maksab rohkem, võib see olla sellepärast, et see tekitab rohkem sissetulekut või sellepärast, et sellega kaasnevad väiksemad kulud.
Kuidas arvutada korkimäära
Saate arvutada kapitalisatsioonimäära kasutades võrreldavate kinnisvara netopõhiseid sissetulekuid ja viimaseid müügihindu. Kapitaliseerimise määr määratakse ja seejärel rakendatakse vara suhtes, mida kavatsete osta, et määrata kindlaks selle praegune turuväärtus, mis põhineb sissetulekul.
Esiteks, saada sarnase sissetulekuomandi hiljutist müügihinda.
Let's kasutama kuueühikuga korteriprojekti näidet, mis on müüdud 300 000 dollarini.
Nüüd määrake selle korteriprojekti puhas põhitegevuskasum või omanike poolt realiseeritud netosissetulek. Eraldage kõik tegevuskulud, välja arvatud hüpoteek. See arvutus väärtustab vara nii, nagu oleksite selle eest sularahas tasunud.
Ütle renditulu pärast kõiki neid mahaarvatud kulusid 24 000 dollarit. Nüüd jagage selle puhas põhitegevus tulu müügihinnaga, et jõuda piirmäärani: kuludeks 24 000 dollarit, mis on jagatud 300 000 USA $ müügihinnaga, antakse teile kapitalisatsioonimäär 0,8 või 8 protsenti.
Kuidas kasutada korkimäära
Investor saab kasutada piirmäära kahel viisil. Ta võiks soovida hinnata kinnisvara, mida ta kavatseb müüa, võttes arvesse teiste hiljuti müüdud võrreldavate kinnisvaraturgude turu piirmäära, või ta võiks soovida kindlaks määrata, kas kinnisvara küsitav hind on mõistlik, kui ta kavatseb seda osta.
Kui müüte
Oletame, et teil on väike korteriprojekt ja soovite seda müüa. Saate koguda teavet hiljuti müüdud kinnisvara kohta, mis on sarnased teiega. Neil võib olla rohkem või vähem ühikuid, kuid proovite leida omadused, mis on võimalikult sarnased selle tootega, mida soovite müüa.
Leiad kolm omadust, mis on müüdud viimase kolme või nelja kuu jooksul. Raske on leida oma netotulu. Mõnikord on see teave nimekirjas müügiplatsina avaldatud, kuid tihti ei ole see, eriti kui netotulu ei ole soodne. Sellist tüüpi teabe saate kommertskinnisvaramaaklerilt, seda eriti juhul, kui märkate temaga müügiks olevat kinnisvara.
Nii et jõuate kolme kinnisvara kupongimäära keskmiselt 9,2 protsenti. Teie vara netotulu on 31 000 dollarit. Nüüd peate ainult jagama neto põhitegevustulu limiidimääraga: 31.000 dollarit jagatuna .092-ga ulatub 226 957 dollarini. Teie vara väärtus on.
Võite aluseks võtta hinna, mida soovite selle väärtuse järgi kinnisvara küsida ja turule viia.
Kui te kaalute ostmist
Oma otsuste omaduste võrdlemisel töötate loetletud omadustega . See muudab veelgi lihtsamaks oma netopõhiste sissetulekute saamise ja iga võla määra arvutamise. Seejärel saate neid võrrelda, et näha, milline oleks parim ost.
Kuid kontrollige nende kulusid ja üürideid niikuinii, sest see võib tõusta ülespoole, kui näete võimalusi kulude vähendamiseks või üüride tõstmiseks.
Võib arvata, et vara tüübi ja suurusega kulud on ebaharilikult suured või võite avastada, et tasulised üürid on sarnaste omadustega turuväärtusest madalamad. Mõlemad sellised olukorrad suurendaksid ülempiiri, muutes selle parema potentsiaalse vara, kui need on parandatud.
Oletame, et olete silmas konkreetse väikese korteri projekti puhul, mis on loetletud 495 000 dollarini. Kas see on väärt praegusel turul või on see ülehinnatud? Jällegi saate mõningaid võrreldavaid omadusi ja keskmiselt müüdud limiidimäära. Me kasutame oma näitena 9,2 protsenti.
Kui selle vara neto põhitegevuskasum on 39 500 dollarit, kas see on küsitav hind? Ei, kuna selle tulu jagamine ülempiiriga annab teile väärtuse 429 348 dollarit. Palga hind 495 000 dollarit on natuke märgi üle.
Millise neto põhitegevuse tuluga peaksite selle väärtuse loendi hinna saama? Lülitage ümber valem ja korrutage küsitav hind korkimääraga. Korrutage 495 000 dollarit 9,2% võrra ja teenige nõutavat neto põhitegevust sissemaksega 45 540 dollarit.
Kuid pidage meeles, et võib olla häid põhjuseid, miks kinnisvara õigustab paremat ülempiiri. See võib olla ehitiste ja ümbruskonna asukoht või omadused ja kvaliteet. Enne otsuse tegemist tuleb kõike hinnata, kuid korkimäära aitab.