Kapitaliseerimise määrad on populaarne kinnisvara investorite poolt kinnisvara hindamisel kasutatav tööriist. Neid kasutatakse ka kommertskinnisvara nõuetekohase noteerimise ja müügihindade kindlaksmääramiseks. Kinnisvarainvestorite klientide, vahendajate ja vahendajatega töötamisel peab olema võimalik abistada neid sissetulekutega seotud kinnisvara hinnapakkumise põhjenduste kindlaksmääramisel.
Müügitulu ja rentimisega seotud kinnisvara põhineb kinnisvara hindamisel.
Hinnapakkumise ja võrreldavate omaduste kapitalisatsioonimäära teadmine võimaldab teil aidata oma kliendil kindlaks määrata puhastulu, mis on vajalik tasutud hinna õigustamiseks. Mitte iga investor ei suuda kiirusepiiranguid kiirendada ja võite näidata oma väärtust ja teadmisi, kui saate aidata neil kasutada kinnisvara hinnakujunduse või hindamise ülempiiri.
Raskusaste: lihtne
Nõutav aeg: 5 minutit
Siin on järgmine:
- Hankige piirkonna võrreldavate hiljuti müüdud kinnisvarainvesteeringute määr .
- Korrutage kapitalisatsioonimäära vara väärtusega, et määrata neto põhitegevuskasum, mida oleks vaja hinna õigustamiseks.
Näide: võrreldavate korterikomplekside piirmääraks on 12% või .12 ja kompleksi hind on ostuhinnas 300 000 dollarit.
300 000 X.12 = 36 000 eurot netosissetulekust, mis oleks selle küsitava hinna õigustamiseks vajalik.
Mida sa vajad:
- Kalkulaator
Veel selle teema kohta
Need on põhitõed.
Selleks, et aidata mõista, miks kinnisvarainvesteeringute kasutamise määrad on kasutatud, vaadake üle mitmepereelamute omadustega investeeringute suurt pilti.
Mastaabisääst: mitmepereelamud, eriti korterid, pakuvad mastaabisäästu tõttu mõningaid kulude vähendamise eeliseid. Mitu ühikut ühes kohas ja tihti ühe katuse all, kulub kokkuhoid kõigest alates kohalikest teenustest kuni remondiks.
Samuti on korterite ehitamiseks palju odavam ühiku kohta.
Vabade töökohtade kadu vähenenud mõju: kui teil on ühekorruseline rendikodu ja see on kahe kuu jooksul tühi, siis kaotate 100% oma rendituludest. Kui see on dupleks, on see 50% ja nelja-plex on 25%. Kuid kui teil on 100 ühikut korterikompleksi, on see üks ühik kahe kuu jooksul vabaks jäänud, vaid annab teile 1% kuus renditulude eest!
Laenuandjad kasutavad võistupakkumisimäära: kui saate oma kodus hüpoteegi, on see kõik teie krediidiajalugu ja sissetulek. Mis puutub kommertslaenudesse, siis on see palju suurem netotulust ja hüpoteegi maksmisest. Tavaliselt on mitu investorit ja enamikel juhtudel ei võeta isegi nende krediidiskoori. Varade finantstulemused on peamised laenuandja kriteeriumid. Kui vara on heas seisukorras ja numbrid töötavad, siis laenu saab enamikul juhtudel.
Niisiis, kuidas saab hindu hinnata?
Asi on selles, et vara ülempiiril on palju tegureid. Eelkõige määrab puhaskasum juhtimis- ja käitamiskulud ning valitsevad üürid. Seega, kui rendihinnad on turuväärtusest madalamad või kulud on suuremad kui need peavad olema, ei pruugi ülempiir tõenäoliselt vara väärtust täpselt kajastada.
See on, kuidas ostjad ostusid avastavad soodustusi. Oletame, et korteri projekti omanik on hakanud vihkama uute rentnike leidmisel ja intervjueerimisel. See omanik on hea meelega vähendanud renti, et hoida tasulisi üürnikke üksustes. Niisiis oleksid üürid palju madalamad, mida teised üürnikud oleksid valmis nüüd maksma. Varade ostmine ja üürile andmine aeguvad, üüride tõstmine ja üürnike asendamine muudaksid palju netotulu ja ka piirmäära.
Teisest küljest, kui praegused omanikud ei vaata oma kulusid, võivad kulud olla suuremad kui nad vajavad. Oletame, et nad maksavad juhtimis-, töötaja- ja remondikulude eest rohkem kui vajalik. Lihtsalt viia need kulud kooskõlla, võib olla tohutu erinevus.
Siin on õppetund, et katete määr on tulemuslikkuse mõõtmine, mitte väärtuse garantii.
Kontrollige võimaliku rendi ja kulusid.