Müügi võrdluse lähenemine on kinnisvaraettevõtte CMA, võrdleva turu analüüsi aluseks . See on protsess, mida kasutatakse kinnisvara praeguse turuväärtuse kindlaksmääramisel, mis põhineb võrreldavate kinnisvaraomandi hiljutisel müümisel piirkonnas.
Arvutuste tulemusi kasutatakse selleks, et aidata kodu müüja noteerimisklientil otsustada, millises hinnas nad oma vara on loetletud.
Kinnisvarafirmad kasutavad ka CMA-i protsessi, et aidata ostjatel hinnata, kas kodu hind on õiglane ja kooskõlas praeguse turutegevusega. Agent teeb põhjalikult kaks neist, neist üks on hiljuti müüdud kinnisvara ja teine, kes kasutab praegu loetletud omadusi ja kasutab nende loendihindu. Sellepärast, et turud muutuvad pidevalt ja nad soovivad näha praegu loetletud võrreldavaid omadusi, mis on konkurents. Olemasoleva inventuuri ja nõudluse põhjal võib olla põhjust müüa CMA-s müüdud kinnisvarainvesteeringu hinna alandamiseks või tõusmiseks.
CMA protsess
CMA tegemisel on struktureeritud protsess ja seal on mõned olulised põhinõuded :
- Valitud võrreldavad omadused peaksid olema võimalikult sarnased objektiomandiga:
- magamistubade arv
- vannide arv
- square footage suurus
- partii suurus
- Võrreldavad omadused peaksid olema võimalikult lähedased, ühes või samas piirkonnas, või alajaotis on parim.
- Nende müügi kuupäev peaks olema võimalikult hilja. Kui comps (comparables) müüdud kuupäevad on minevikus liiga kaugel, on need juba liiga vanad, et praegune turg oleks täpne. Kui kompuutrite jaoks pole piisavalt lähedasi omadusi, siis on vajalik liikumine pisut kaugemale.
Seega pidage meeles, et vaatame lihtsa CMA ülevaate näiteid.
- Meil on oma objekt, 3 BR, 2 BA suurusega 1900 ruutjalga suurus koos kahe auto kinnitatud garaažiga.
- Kogu on standardse alamrubriigi partii, mis on kõigi teiste jaoks väga sarnane.
- Samas alajaotises leiti kolm võrreldavat koda.
- Kaks koda olid väga lähedal, kus olid samad magamistoad, vannid ja garaažid.
- Ühel kodus oli lisaks magamistuba ja pool vann. Selle maja müüdud hind vähendati magamistoa ja poolvanni uue ehitusväärtusega, et muuta see sarnaseks meie objektidega.
- Kodu ruudukujundus oli lähedane, kuid mitte täpne. Niisiis jagati kolm kompuutrihinda nende ruutjalga suuruse järgi, et saada müüdud hind ruutmeetri kohta. Need olid keskmiselt ühe numbriga.
- Selle arvu arvutamiseks vastava objekti 1900 ruutjalgiga, et määrata selle ligikaudne väärtus praegusel turul.
Nüüd, müüja ja kinnisvara professionaal, on see tavaliselt nii kaugele kui läheb. Kuid ma sooviksin teha veel ühe turu analüüsi, et näha praegust konkurentsi, nagu oleksin ostja jaoks. Teine CMA on tehtud üsna samamoodi. Siiski leiame nüüd kolm kompuutrit, mis on müügiks ja nende noteeringute hinnad.
Selles näites on turg olnud suhteliselt hõivatud ja viimase paari nädala jooksul on müüki rohkem kui uusi loendeid. Müügikohtade praegune inventuur on madalam ja meie kolme kompaktse nimekirja noteeringute hinnad näitavad, et korrapärase CMA-i noteeringu hinna hinnangut saab suurendada. Oleme konkurentsieelsete hindade madalaimale tasemele müügi eeliseks ja turule sisenemiseks.
Niisiis, mis on nendes protsessides ja hindamisel erinev? Hindaja kasutab comps samuti, võib-olla samad comps. Kuid hindaja töötab tavaliselt laenuandja juures, nii et nende töö on erinev. Kinnisvara professionaal tahab saada oma müüjale võimalikult kõrge hinna. Hindaja soovib väärtust, mis katab laenuandja investeeringuid, kuid ei ole täis pumbatud.