Ülevaade sellest, mida pöörata tähelepanu IRSi uude remondi regisse
Kui konkreetne remont muudab seadmeid paremaks, taastab vara oma tavapärase seisundi või kohandab kinnisvara uue või erineva kasutusega, siis kulu kajastatakse kapitaliseeritult ja amortiseeritakse mitme aasta jooksul.
Parandus- ja hoolduskulusid, mis ei kuulu parandus-, restaureerimis- või kohanemiskategooriate alla, võib kulude tegemise aastal täielikult maha arvata.
Põhitõed
"Kui parandate asju, võite selle maha arvata," ütleb Steve Nelson, kinnitatud avaliku sektori raamatupidaja, kes on kirjutanud ulatuslikult Evergreeni väikeettevõtete blogi remonditööde mahaarvamise kohta ja on kirjutanud ajakohase e-raamatu " Valmistamisvorm 3115" Uued materiaalsed reeglid .
Nelson ütleb, et kui teete parandamist, taastamist või kohanemist, siis ütlevad uued reeglid, et teeme seda ära ja vähendate seda, kui see pole selline kogus, et see on väike kartul. "
Korrapärased remont ja hooldus, mida saab viivitamatult välja võtta
"Üldiselt saate materiaalse vara remondiks ja hoolduseks makstud summad maha arvata, kui makstud summasid ei ole muidu vaja kapitaliseerida." (IRS.gov, väljaanne 535, ärikulud, 7. peatükk, remondi- ja hoolduskulude lõik.)
Määrates kindlaks, mida me saame maha arvata, mida me ei pea kapitaliseerima, paneb see meile küsima: kas seda kulu tuleb kapitaliseerida? Kui ei, siis võime seda maha arvata.
Publikatsioonis 535 teises osas selgitab IRS hooldus- ja remonditööde eristamist:
"Remonditööd. Teie äritegevuses kasutatavate varade parandamise või parandamise maksumus on kas mahaarvatav või kapitalikulutus. Korrapärane hooldus, mis hoiab teie vara tavalises tõhusas tööolukorras, kuid see ei tõsta oluliselt väärtust ega pikendab oluliselt kasulikku vara eluea on selle aasta jooksul, mil see tekkis, maha arvata. Vastasel juhul tuleb kulud kapitaliseeritakse ja amortiseeritakse. " (IRS.gov, väljaanne 535, ärikulud, 11. peatükk, remont).
Pange tähele, et siin IRS määratleb seda, mida nad rümpade hooldamisel tähendavad. Korrapärane hooldus, IRS ütleb: "hoiab oma vara normaalse ja tõhusa töökorralduse tingimustes." Näiteks oleks õli muutmine autos. Õli vahetamine hoiab auto normaalselt ja tõhusalt töötamas, kuid see ei pikenda oluliselt auto kasulikku eluiga. Edastamise või mootori väljavahetamine pikendaks oluliselt auto kasulikku eluiga ja seega oleks see pigem parandamine, mida tuleb kapitaliseerida.
Remontide ja hooldustööde suurtäitmine: BRA-test
Parandus- ja hoolduskulud, mis muudavad vara paremaks või taastavad selle töökorras olekusse või kohandavad kinnisvara uue kasutusotstarbega, tuleb kapitaliseerida ja amortiseeruda mitme aasta jooksul. Seda saab hõlpsasti meelde jätta, kui ta kasutab BRA testi, mneemoonilist, mille tegi Tony Nitti.
B eetrid on remont, mis teeb midagi paremat kui varem. Täpsemalt kuuluvad remontimine kategooriasse parema kvaliteediga, kui need:
- Fix defekt, mis eksisteeris enne vara ostmist
- Fikseeri defekt, mis juhtus vara tegemise ajal
- Suurendage või laiendage vara nii, et see oleks suurem, või
- Eeldatakse, et see suurendab vara kvaliteeti, tugevust, tõhusust ja tootlikkust
Lisateabe saamiseks vaadake teemat Mis on eelis? Materiaalse vara jaotiste lõplikud eeskirjad Q & A.
Korrektsioonid, mida võiks eeldada, on remonditööd, mis taastavad oma tavalise seisundi. Katuse kinnitamine või katuse väljavahetamine on kaks näiteid restaureerimise kohta. Täpsemalt kuuluvad remonditööde alla kuuluvad restaureerimiskategooriad, kui need on järgmised:
- Taastada halvenenud vara oma "tavapärase tõhusa töötingimusega"; või
- Asenda materiaalse põhjaosa või olulise struktuuriosa; või
- Rekonstrueerige vara uuele olukorrale; või
- Tulenevalt mahaarvatavast kahjust, müügist või vahetamisest või vara omandi või komponendi kahjukäsitlusest.
Lisateabe saamiseks vaadake teemat Mis on vara üksuse taastamine? Materiaalse vara jaotiste lõplikud eeskirjad Q & A.
Daptations on remont, mis muudab vara või seadme kasutust.
Näiteks oletus, et hoone omanik muudab tehase müügisalongiks. Kuidas seda hoone kasutatakse, muutub tootmine jaemüügiks. Kuna maksumaksja on muutnud seda, kuidas ta vara kasutab, on kõik vara kohandamisega seotud parandused kapitaliseeritud.
Täpsemalt öeldes, IRS ütleb, et kohanemisarvestus on "Summa, mida makstakse vara ühiku kohandamiseks uuele või erinevale kasutusele, kui kohandamine ei ole kooskõlas vara ühiku tavapärase kasutamisega algselt selle kasutuselevõtmise ajal "(Materiaalse vara lõpliku reegli Q & A jaotisest Mis kohandab varaobjekti uueks või erinevaks kasutamiseks).
Otseteed: kolm Safe Harbori reeglit
Üldreegel on, et remondi- ja hoolduskulud tuleb kapitaliseerida ja amortiseerida. Sellest üldreeglist on erandid. Tegelikult on kolm erandit, mida IRS nimetab ohutuks sadamaks. Kuid isegi turvalise sadama puhul ei saa lihtsalt kulusid maha jätta. IRS eeldab, et maksumaksjad teevad ametliku valiku (nn valimised), lisades oma maksudeklaratsioonidele valimisaktsiooni.
$ 2500 Safe Harbouri valimine väikeste maksumaksjate jaoks.
Isik või ettevõte võib viivitamatult maha arvata remondi- ja hoolduskulud, kui kulud on 2500 dollarit (või vähem) ühe toote või arve kohta . Äriühing, kellel on "kehtiv finantsaruanne", omab siiski ohutu sadama kogust 5000 USA dollarit. See 2,500-dollarine limiit kehtib 2016. aasta maksustamisaasta kohta.
2014. ja 2015. aasta maksustamisaastate puhul oli piirmäär 500 eurot. Selle muudatuse kohta lisateabe saamiseks vaadake IRS-i veebisaidilt teatist 2015-82, maksumaksjate minimaalsete ohutute turvapiirangute suurendamine maksumaksjatele ilma kehtivate finantsaruanneteta (pdf). Selle sätte kohta lisateabe saamiseks vaadake IRS-i veebisaidi Q & A vähese tähtsusega ohutu sadama valimisjaotis.
Safe Harbor väikeste maksumaksjate jaoks
Remont võib viivitamatult maha arvata, kui kogu vara remondiks ja hoolduseks makstud summa on väiksem või võrdne 10 000 dollariga või 2% vara korrigeerimata alusest, olenevalt sellest, kumb summa on väiksem . Ja turvapiirkond on saadaval ainult ettevõtetele, kelle tulud on alla 10 miljoni dollari ja parandatav vara on 1 miljonil dollaril alla ühegi kohandamata. Selle sätte kohta lisateabe saamiseks vaadake IRSi veebisaidi Q & A kohta väikeste maksumaksjate turvalise sadama valimisi.
Safe Harbor tavapäraseks hoolduseks
Kui remont koosneb tavapärasest hooldusest, võib remondikulusid kohe maha arvata. Need on korrapäraselt toimuvad remonditüübid.
IRS on seda üksikasjalikult välja andnud. Et rutiinne hooldus oleks kohe maha arvatav, soovib IRS, et kulu vastab neljale järgnevale kriteeriumile:
- Remont on regulaarselt korduvaid tegevusi, mida te peaksite täitma;
- Remondi tagajärjeks on kaubanduses või ettevõttes kasutatav kulumine;
- Remonditööd on vajalikud selleks, et kinnisvara oleks normaalses seisundis efektiivne;
- Ja on täiesti oodata, et remont peaks toimuma kas:
- Rohkem kui üks kord kümne aasta jooksul (ehitistega seotud ehitiste ja ehitiste puhul) või
- Rohkem kui üks kord vara klassi elus (muu vara kui ehitised).
(Klassi elu viitab aastate arvule, mille jooksul IRS loodab, et meie vara amortiseeritakse. Seda kirjeldatakse väljaandes 946 "Kuidas kinnisvara hõivata , eriti 4. peatüki ja lisa B varaklassi osa") - Safe Harbor'ist IRS-i veebisaidi Q & A jaotises tavapärane hooldus. Sõna ettevaatusega: tavapärast hooldustariifi ei kohaldata kulude suhtes, mis kuuluvad paremate kategooriate alla.
Osalised korraldused
Oletame, et üürileandja asendab rendilepingu katust. Vaatame selle olukorra üle. Kui vara paigutati rentimisele, jagunes vara hind kaheks: maa ja hoone. Maa on amortiseeriv vara. Ehitise maksumus kapitaliseeriti ja amortiseeriti aastate jooksul (27,5 aastat elamukinnisvara puhul või 39 aastat kommertskinnisvaraga). Seega katab vana katuse maksumus hoone maksumusest ja aja jooksul amortiseeritakse.
Nüüd asendas majaomanik katuse. Seda tüüpi taastamist tuleb kapitaliseerida ja amortiseerida (vajadusel üle 27,5 aasta või 39 aastat). Nüüd on majaomanikul kahanenud kaks vara: esialgne hoone ja uus katus. Kuid vana hoone on hoones. Nii et mõnel juhul üürileandja odavneb vara (vana katuse), mida enam ei eksisteeri. Selle stsenaariumi korral annab IRS maaomanikule osalise korralduse. Sisuliselt võib üürileandja vana katuse maksumust maha kanda (seega eemaldades selle osa kulust hoone kulumiagrammist).
Mis kasu on? See saab viivitamatult maha vanast katust, mis tasakaalustab uue katuse amortiseerimise mitme aasta jooksul. Ja see kaotab maksumaksja bilansi vana katuse (selle soetusmaksumus ja selle akumuleeritud kulum). Lisatud boonus: "Amortisatsioon ei ole tagasitulek, kuna müüki ega vahetust ei toimunud," ütleb CBZi riikliku maksuameti direktor Phil Zaman. Seega loovad osalised eraldised tulevikus vara tulevikus müügi tagajärjel tagasihoidlikuma amortisatsiooni.
Mida peate vaatama
Selleks, et õigesti määratleda, mida saab maha arvata ja mida tuleb kapitaliseerida, vaatame läbi kulu, selle maksumuse ja selle, kuidas kulud on seotud vara remondiga või hooldusega. "Peame olema ettevaatlikud, et mitte lihtsalt kirjutada asju," ütleb Nelson: "Need materiaalsed reeglid on öelnud, peame neid kulusid tõepoolest vaatama." Niisiis, kuidas me tõesti vaatame neid kulusid?
Iga remondi- või hoolduskulude eest:
- Vaadake kulu arve üle
- Mis on kulu? Kandke BRA-test: kas kulu on paranemine, taastamine või kohanemine?
- Kui palju on kulu?
- Kas arve iga üksus on 2500 dollarit või vähem? Kas kogu arve on 2500 dollarit või vähem? Kui jah, siis kaaluge minimaalse ohutu sadama kasutamist.
- Kas summa on võrdne või väiksem kui 10 000 dollarit? Korrigeeritava vara korrigeerimata aluseks on võrdne või väiksem kui 2 protsenti? Kui jah, siis kaaluge turvaliste sadamakohtade valimist väikeste maksumaksjate jaoks.
- Mis on remondi olemus? Kas remont on oodatud ja vajalik osa vara hoidmisest tavapärases efektiivses töökorras? Kui jah, siis kaaluge ohutu sadama kasutamist tavapäraseks hoolduseks.
- Mõelge, kas saab "osalise paigutuse" ära kirjutada.
- Kapitaliseerige kõik kulud vastavalt vajadusele ja seadke amortisatsiooni ajakava remondikulude kustutamiseks.
Ressursid kaevurile sügavamale remondi- ja hooldustasude vähendamisse:
- Põhjaläbivaatamine: IRS valmistab lõplikult vastu materiaalse varastatava vara paigutamise eeskirjad (Parker maksu väljaandmine, 8. september 2014).
- Teade 2015-82 (IRS.gov, pdf), mis muutis vähese tähtsusega safe harbori väärtust 500 dollarilt 2500 dollarini; kokkuvõte IR-2015-133-st: väikeettevõtete jaoks: IRS tõstab materiaalsete varade ülemmäära 2500 dollarini; Lihtsustab esitamist ja registreerimist (IRS.gov, 24. november 2015).
- Materiaalsete kinnisvarainvesteeringute eeskirjad - korduma kippuvad küsimused (IRS.gov, 13. märts 2015).
- Riigikassa otsus 9636: materiaalse varaga seotud kulude mahaarvamise ja kapitaliseerimise juhend (IRS.gov, jõustumiskuupäev, 19. september 2013).
- Tuluprotseduur 2015-20 (IRS.gov, pdf); kokkuvõte IR-2015-29-s: IRS muudab väikeettevõtete jaoks lihtsamaks eeskirjade kohaldamise 2014. ja järgnevateks aastateks (IRS.gov, 13. veebruar 2015).
- Materiaalse põhivara eeskirjad - parandustegurite juhendid ja ressursid (AICPA.org)
- Uue materiaalse põhivara reeglite rakendamine ( raamatupidamise ajakiri , 31. jaanuar 2014).
- Korrapärane hooldus Safe Harbor vastavalt uutele IRS remondi eeskirjadele (Nolo.com)
- Väike maksumaksja Safe Harbor remont ja hooldus (Nolo.com)
- Üürileandja nõuded IRSi parandamise eeskirjade alusel (Nolo.com)