Mida saab maa peal arendada?
Maa kasutamise võimalused on lõputud.
Kuigi tsoneerimise nõuded piiravad seda, mida saab ehitada kindlale maatükile, võib üldiselt midagi välja arendada toores maatükil. Näiteks:
- Ühepereelamu
- Mitmepereelamu
- Office Space
- Jaemüügipind
- Jae- ja eluruumide segmendid
- Hotell
- Kuurort
- Strip Mall
- Haigla
- Kaubanduskeskus
- Talu
- Parkla
Mis on teie eesmärk ostma?
Enne maatüki ostmist peate otsustama, milline on teie eesmärk investeeringuks. Mõeldes on mitu erinevat strateegiat ja see ei ole ükskõik milline lähenemine. Kaks erinevat investorit võiksid sama maatüki jaoks kasutada kahte väga erinevat lähenemisviisi. Lisaks võib sama investoril olla kaks erinevat lähenemist kahel erineval maatükil.
Siin on seitse strateegiat maa ostmisel arvestamiseks:
1. Osta ja müüa:
Selles lähenemisviisis on põhiliselt maa peibutamine. Te arvate, et ostsite maa alla turuväärtuse ja loote, et leiate teise ostja, kes on valmis maksma turuväärtuselt või rohkem.
Loodetavasti ootate kiiret müügitegevust, kus maa peal vähe või mitte mingit täiendavat tööd.
2. Osta ja hoidke:
Selles lähenemisviisis ostate maad ja hoidke seda mõnda aega. Te usute, et maa väärtustab väärtust. Siiski peate makstud maksud endiselt maksma, samuti lisakulusid selle aja jooksul maa säilitamiseks.
See on ühine lähenemisviis valdkondades, mis on uuesti keskendunud. Investor ostab maa lootustes, et nad saavad tulevikus arendajatele seda müüa, kuna piirkond muutub üha populaarsemaks.
3. Osta, arendage ja hoidke:
Selles lähenemisviisis ostate te toorainet, eesmärgiga maad ise välja töötada. Näiteks võite ehitada ridaelamute kompleksi, mille te rendite elamute üürnikele. Võiksite ka otsustada luua riba kaubanduskeskuse, mida saaksite üürida jae üürnikele. Teine võimalus oleks luua voodi ja hommikusöök, mida te käitate ja haldate.
4. Osta, kasvatage ja hoidke:
Selles lähenemisviisis on Teid rohkem huvitatud tegeliku maa kasutamisest kui maa kinnisvara ehitamine. Näiteks võite soovida kasvatada maad, kasutada seda kariloomade jaoks, rajada jõulupuu kasvandus või rajada viinamarjaistandus. Saate hallata maad aktiivselt ja loodetavasti kasumit sellest, mida maa suudab toota.
5. Osta, mine läbi õiguste protsessi ja müüa:
Selles stsenaariumis ostate maa ja seejärel läbima selle, et vara on määratletud konkreetseks kasutamiseks. Näiteks võib olla maatükk, mis oli püstitatud kaubanduslikuks kasutamiseks, kuid nüüd, kui ala on arenenud, oleks see suurepärane ala uuele kõrghoonele.
Kui teil on võimalik saada maa-ala elamuehituseks ümber, muudaks see maa potentsiaalsetele arendajatele väärtuslikumaks ja soovitavamaks, sest see on üks täiendav samm, mida nad ise ei pea tegema.
6. Osta, arendage ja müüge:
Sellisel juhul ostate maad maa väljaarendamise eesmärgil ja seejärel müüte selle lõpptarbijale. Näiteks ostate maad, ehitate uue hoone kodu ja müüte seejärel ostjale, kes tahab elada. Teise näitena seadisite viinamarjaistanduse ja müüte selle ostjale, kes haldab viinamarjaistandust ja haldab seda.
7. Osta, töötada ja üürida:
Lõpuks võiksite välja arendada maa ja siis rentida maa kellelegi teisele. Näiteks võite maad osta ja otsustada parklasse panna, sest seal ei asu selles piirkonnas piisavalt parkimine. Mitmekorruselise linnaomandi omanik küsib, kas nad saavad teilt partiilt rentida, sest neil ei ole piisavalt üürnikule parkimist.
Maa ostmisel kaalutletavad riskid
Ilmselt tundub, et arenematu maatükk omab lõputuid võimalusi. Kuid võite varsti avastada, et selle piirkonna arendamisel või müümisel on palju piiranguid ja väljakutseid. Valitsus võib piirata ehitatava vara tüüpi või maa kasutamist. Teil võib esineda keskkonnaprobleeme, näiteks üleujutusi või saasteaineid.
Siin on viis riski maa ostmisel, et olla teadlik sellest:
1. Zoning Classification
Maa ostmisel võib esineda üks suur probleem, milleks on maa kasutamise võimalused. Igal linnas on maakasutuse plaan. Põhimõtteliselt jaguneb linn eri valdkondadesse, sealhulgas kaubanduslik, elamu-, põllumajandus-, tööstus-, ajalooline või isegi segakasutusega.
Maa kasutamine:
Esimene probleem, millega peate tegelema, on viis, kuidas maad saab kasutada. Kui maa on tsoneeritud elamukasutuseks ja te plaanite maa elamukinnisvara ehitamisel, siis pole sul probleeme.
Siiski, kui soovite muuta maa tsoonide kujunemist, võib teil olla võitlus teie kätes. Näiteks on maa tsoneeritud elamukasutuseks ja sooviksite saidil asuva kinnisvara omandada. Mõned neist tsoneeringuklassifikaatoritest on aastakümned vanad, seega võib linn olla avatud maa ümberliigitamiseks, kui uus funktsioon on linna praeguse kujundusega mõistlik. Muudel juhtudel pole see nii lihtne.
Selleks, et maa ümber liigitada, peate petitsiooni esitama. Paljud linnad soovivad, et näitaksite, et naabruskonnas on toimunud olulisi muutusi, mis õigustab tsoneerimise muutumist. Te peate esitama ettepaneku saidi ehitamise kohta. Peate näitama, et teie areng on kooskõlas olemasoleva maaelu arengukavaga linnas ja et see ei avalda negatiivset mõju, näiteks põhjustab läheduses asuvaid piirkondi üleujutuse või liikluse suurenemisega.
Tõenäoliselt toimub avalik kuulamine. Isegi kui võite saada linnavolikogu pardal, võib teie käsutuses olla eraldi võitlus naabritega, kes esitavad avaldused, mis takistavad teid ehitamast.
2. Zoning piirangud
Teine tegur, mida maa ostmisel kaaluda, on sellise arengu suurus, mida teil on võimalik ehitada.
Nõuete täitmise nõuded:
Tavaliselt on kood, mis nõuab, et teie vara oleks ehitatud kindlale kaugusele naabruses paiknevatest kinnisvaraliinidest. See hõlmab esikülge, mis on tõenäoliselt tänav, kaks külge ja tagasi. Püsivad rajatised, nagu näiteks kodu, garaaž või tekil, peavad olema ehitatud kindlale vahemaa kaugusele kinnisvararibadest.
Sõltuvalt partii suurusest, mida te vaatate, võib see oluliselt mõjutada ehitatava struktuuri suurust, mis võib investeeringut väärtustada.
Partii katvus:
See kood on loodud üleujutuste probleemide vältimiseks. Sellest partiist, mis ei ole kaetud, peab olema teatav protsent, kus vihma on võimalik muljuda, nii et see ei satuks naaberomadustele.
Põrandapinna suhtarv:
Kinnistu iga korruse ruudukujulised materjalid (teatud linnades on keldrid, teised mitte) koosneb ja jagatakse seejärel partii suurusega. Kogupindala võib olla ainult teatud osa partii suurusest, mis iga linn määrab.
Kõrgus:
Te peate teadma ehituse struktuuri kõrgust. Kui te plaanite kolmerattalisesse ehitisse, kuid linn ei luba selles kohas enam kui kahte loodust, ei tähenda investeering teie jaoks raha mõistmist.
Tarvikute hooned:
Ehitiste, näiteks garaažide ja varjualuste suuruse ja paigutuse jaoks on kehtestatud koodipiirangud. Seal võib olla nõue, kui palju parkimiskohti peab olema vara jaoks. Mõned linnad võivad isegi nõuda nende ruumide katmist.
3. Keskkonnaküsimused
Kolmas oht, et toorainet osta, on see, et te ei tea, mis maa peal asub. Võib tekkida kõrge radooni või asbesti sisaldus. Muld võib olla ebastabiilne ja kõlbmatu. Kui te alustate pinnasele, mis pole stabiilne, võib see põhjustada teie vara aluse purunemisele.
Maa võib asuda üleujutustsoonis. See ei ole maailma lõpp, kui saate tõsta vara üles või muuta mulla liigitamine üleujutuste vältimiseks. Üleujutuskindlustus on väga kallis ja võib olla potentsiaalsete ostjate jaoks kaupleja.
Siiski on erandeid. Suur osa Hobokenist, New Jersey asub üleujutustsoonis, kuid tänu New Yorgi lähedusele on selle piirkonna maa väga väärtuslik.
4. Juurdepääs utiliitidele
Kui lihtne on saada kommunaalteenuseid asukohas? See hõlmab kanalisatsiooni, jooksvat vett, elektrit, gaasi, telefoni, kaablit ja internetti. Kas naaberomandil on selliseid teenuseid või on teie maatükk keset kuju.
Kui teie kinnisvara asub kuhugi ja ei pääse kanalisatsioonitorustikku, võite mullas teha mulgustesti, et teha kindlaks, kas vara saab paigaldada septilise süsteemi. See test määrab, kui kiiresti vesi mullast läbi voolab. Eeldusel, et maa läbib perkolatsiooni, tuleb teil ka joogiveega kaevu kaevata, mis kergesti maksab viit numbrit.
Nende kommunaalteenuste saamine oma varale võib olla märkimisväärne kulu. Kui te ei pääse juurde vajalikele kommunikatsiooniteenustele, on see katastroof mis tahes potentsiaalse arengu jaoks, mida kaalute.
5. Tulu, kuid kulud
Toormaa ostmisel ei ole maal midagi, seega ei teeni see tulu. Vaba maa jaoks on laenu saada väga raske, nii et peate maksma makstud raha, jättes investeeringult palju raha.
Toitu ei looda, kuid sa vastutate endiselt maa kulude eest. Peamine kulu on maksud. Võib-olla peate maksma maa säilitamiseks, näiteks rohu korrapäraseks lõikamiseks.