Ärikinnisvara ei ole kinnisvara ega tohiks seda müüa
Tööga tegeleva ettevõtte müük , isegi kui kinnisvara on kaasatud, eeldab hindamise osas väga erinevat lähenemist. Liiga sageli ei mõista kinnisvaramaaklerid ja maaklerid erinevust, sest nad ei saa seda paljusid taotlusi sellist tüüpi tehingute jaoks.
Kui ka ettevõtte omanik omab kinnisvara, soovib ta kas äri sulgeda ja müüa kinnisvara või müüa mõlemat . Kinnisvaramaaklerid ja maaklerid on kummardanud nimekirja nii koos, et see võib olla viga.
Tegevusala on väga erinev loomast kinnisasjalt, kus ta elab. Ettevõtete varade ülekandmiseks on vaja ka väga erinevaid lepinguid. Need ei ole nagu kinnisvara ja võivad sisaldada mahu tagatisi ja olemasolevaid kliendi / kliendibaasi demograafiaid. Hindamisparameetrid on väga erinevad, sest tööettevõttel oli hea tahte kaalutlusi ning olemasolevaid lepingulisi ja võimalikke tarnelepinguid. Mõnikord ei saa nad uuele omanikule edasi minna.
Kinnisvara spetsialistid
Kinnisvara spetsialistidel, eelkõige kaubanduslikul nišil, on renditulu ja -kulude analüüsimiseks vajalikud teadmised ja oskused, esitades need kliendile / kliendile otsuste tegemiseks. Kui nad võivad puududa, on ettevõtte finantseerimisprotsessi analüüsimine. Pinna all on palju, ja kasumi ja kahjumi kontrollimine ei muutu tõeliste faktidega.
Kinnisvaramaakler maal, kus ma praktiseerin, oli müünud äriettevõtet ja see oli ilma kinnisvarata. Hoone renditi. Kuna mul oli huvitatud klient, kutsusin ma ja palusin finantsandmeid, saades hinnangu tulemused ja bilansi. Ma helistasin tagasi ja küsisin rahavoogude jaotust.
Maakler ei teadnud, mida ma palusin.
Äriühingu tulude ja kulude suhe erineb sageli rahavoogudest ; lihtsalt küsige IRS-i esindajalt. Ettevõtte omandamise eeliseks on mõnevõrra katkestamine, arvates maha kulutused ettevõttena, mis oleks muul viisil isiklik. Me ei räägi tingimata ebaseaduslikest või maksudest kõrvalehoidmisega seotud tegevustest. Näiteks oleks mahaarvamised sõidukile ja selle töökulud, kuna seda saab kasutada nii isiklikuks kui ka äritegevuseks.
See oli tema kliendile õnnelik teenus, kui tema kõige olulisemad nõuded tema teadmistebaasi ei olnud. Iga hea ettevõtja maakler nõuab oma kliendilt rahavoogude analüüsi kui üht olulisemat finantsdokumenti. Ettevõtte väärtuse korrigeerimised tehakse rahavoogude kirjetes, sealhulgas:
- Kogu sissetuleku üksikasjalikud arvutustabelid
- Kõigi kulude üksikasjalik kirjeldus
- Millised kulud tegelikult lähevad omaniku kasuks
- Kohandamine tagasi tuludele, mis lähevad ära omaniku ja hüvitise kuludele (mitte uuele omanikule)
- Lisaks omanike hüvitiste kuludele, mis nõuavad uut ostjat kulude suurendamiseks (omaniku juhitud / ostja võtab tööle halduri)
Varasemas elukaardis müüsin firma New Yorgi börsil avalikkusele avatud ettevõttes.
Nad saatsid audiitorite meeskonda, kes veetsid mitu nädalat, enamasti oma rahavoogusid kontrollides. Näide omanikukulust, mis läks kaduma, oli minu veokikulud. Ettevõte andis mulle sõiduki, kõik kulud, hooldus ja kütus. Nad lisasid selle kulu tagasi ja suurendasid minu ettevõtte väärtust, kuna see ei olnud tõeline kulu, mida nad peaksid ostu järel tasuma.
Nagu ma elementide loendis märkisin, et kui ka müüja omanik juhtis ka ettevõtjat ja ei tasunud end turuhinnaga, siis peaks ostja korrigeerima oma ettevõtte väärtuse langust juhatuse töölevõtmise vajaduse tõttu turu palk.
Nagu näete, on mitmeid tegureid, mis muudavad äritegevuse hindamise oluliselt kinnisvara müügist erinevaks. Ja me pole isegi inventuuri leidnud.
Teine asi ettevõtte hindamise kohta on erinevad viisid, mida see arvutatakse olenevalt tööstusest või ettevõtte tüübist.
On selge, et enamus kinnisvara spetsialistid ei tohiks tegeleda äritegevusega tegelevate ettevõtjate vahendamisega, kui neil pole kogemusi ja asjatundlikkust seda tegema. Parem lähenemisviis oleks partneriks ärimaakleriga, kes ei tee kinnisvara vahendamist. See on vastastikku kasulik suhe, kus igaüks saab kliendile / kliendile maksimaalse kogemuse ja väärtuse.