Nagu kõikides kinnisvara üleviimisprotsessides, peame me teadma, kas me proportsimeerime sulgemise kuupäevaks "läbi" või "kuni", samuti kas me kasutame 360-päevast "pankuri aastat" või 365 päeva kalendriaasta.
Sammud on järgmised:
- Määrake päevade arv alates sulgemisest kuni poliiside aegumise päevani.
- Arvuta kindlustuskulu päeval.
- Korrutage päevade arvu arv päevas.
Teeme proovi kindlustuspraktika. Kinnisvarainvesteerija võtab rendilepingu kindlustuspoliisi. Poliitika aastapreemia on 1350 dollarit. Kindlustusmakse tasuti täies ulatuses 12. veebruaril ja sulgemine toimub sama aasta 15. oktoobril. Kasutame kalendrit 365 päeva ja pakume "läbi" sulgemist. See tähendab, et müüja tasub sulgemiskuupäeva eest.
- päevade arv 16. oktoobrist kuni 11. veebruarini järgmisel aastal on: 16. oktoober + november 30 + detsember 31 + jaanuar 31 + veebruar 11 = 119 päeva
- 1350 dollarit jagatuna 365 päevaga = päevahind 3,70 dollarit
- 3,70 dollarit päevas X 119 päeva = jagatud summa 440,30 dollarit.
See summa krediteeritakse müüjale ja jääb ostjale DEBITEL.
Proportsioon ja lõpetamisavaldus
Miks on kinnisvaratehingu sulgemise avalduses objektid, millele tuleb hinnata?
- Tagatiskontol olev raha - mõnikord on vaja otsustada, kas osa hoiuses hoitavast summast kulude eest tuleb müüjale tagastada või jääda ostja tingimusse.
- Kindlustus - kindlustushüvitisi makstakse edasi, nii et müüja on tasunud kogu kindlustusaasta eest. Sulgemisel tagastatakse osa selle lisatasu müüjale ülejäänud aasta jooksul, mil nad vara ei oma.
- Kinnisvara maksud - nagu kindlustus, kuid see toimib muul viisil. Oletame, et olete juunis suletud ja selle aasta maksudeklaratsioon väljastatakse novembris maksmiseks 1. jaanuariks. Maksjaga saab ostja omanik, kuid see ei olnud kogu maksuaasta jooksul. Seega peab müüja võlgu tasumisele kuuluva summa võlgnevuse pärast sulgemist ja maksetähtpäeva. Tavaliselt krediteeritakse seda summat sulgemise korral ostja poolel ja ostja maksab maksed tähtaegselt.
- Rendihinnad - rendiomaduste puhul makstakse enamikul juhtudel kuude alguses makstud renditasu. Seega, kui tehing lõpeb kuu 15. kuupäeval, on müüjale makstud kogu kuude eest, kuid ainult pool on selle eest. Ostjale krediteeritakse kuu viimase 15 või 16 päeva eest üüride summat.
- Ärilõivu maksed - Erinevate maksesüsteemidega on mitut tüüpi liisingud. See on keeruline, kuid sulgemiseks on vaja proportsionaalselt seda, mis on müüja poolt omandiõiguse perioodi eest, ja ülejäänud kuulub uuele omanikule.
- Talu- ja rannarooma rentimine - sageli võivad talud ja rantšo rentida maad naabritelt või valitsusest karjatamiseks. Kui nii, siis tuleb sulgemisel järgnenud aja eest kohaldatav ettemakse minna müüjale, kuna nad pole enam omanikud. Ostja vastutab selle eest.
Oluline on teada, et need on aktsepteeritavad tavad, kuid osa neist saab läbirääkimistel osana ostulepingust. Nad pole rauast plakeeritud. Eriti kaubandusomandi puhul võib terav kinnisvaraettevõtja olla oma klientidele väärtuslik, osutades tehingu valdkondadele, mida võiks pidada läbirääkimisi, kui nad on tabanud hinnalähetust.